Blogs

  • 21 augustus 2020

    De lucht geklaard (in tijden van corona)? Ventileren van bestaande bouw onder het Bouwbesluit 2012

    De scholen zijn weer begonnen. Waar dit (in het ‘oude’) normaal betekent dat wij extra oplettend moe­ten zijn in het verkeer, heeft deze slogan momenteel, in tijden van corona, een andere bijklank: ventilatie. Recent stelde de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap dat scholen zich qua ventilatie van hun gebouwen moeten houden aan de nu al geldende eisen uit het Bouwbesluit 2012, en dat de coronacrisis geen reden is om daarvan af te wijken. Om de scholen hierbij te assisteren, is in dit verband zelfs een heus coördinatieteam voor ventilatie op scholen opgericht.

    Alle scholen moeten voor 1 oktober 2020 hebben gecheckt of het ventilatiesysteem van het schoolge­bouw 'Bouw­besluit 2012-proof' is. Dat wil zeggen, blijkens de Kamerbrief van 17 au­gus­tus 2020, dat men uiterlijk dan aan het onderwijspersoneel en de leerlingen heeft laten weten dat het schoolge­bouw voldoet aan de betreffende ventilatie-eisen uit het Bouwbesluit 2012, ofwel welk plan er is om het schoolgebouw alsnog in de nabije toekomst aan die wettelijke ventilatie-eisen te laten voldoen.

    Kortom, de druk zit er goed op bij de scholen. En tegelijkertijd is dit een extra reminder voor andere ge­­­­bouw­­­­­­­­­eige­na­­ren- en gebruikers, waarvoor de ventilatie-eisen uit het Bouwbesluit 2012 ook gelden. Reden om in deze blog de eisen voor ventilatie van bestaande ge­bou­wen uit het Bouwbesluit 2012 eens - op een beknopte wijze - nader te bezien. Wij gaan in deze blog alleen in op het juridisch kader; op haar website geeft het RIVM, (ook) vanuit medisch perspectief, verdere aandachtspunten voor "ventilatie en COVID-19".

  • De trias politica in tijden van de coronacrisis een gespannen relatie

    Den Haag, 14 juli 2020

    Het coronavirus COVID-19 heeft onze samenleving doen schudden op haar grondvesten. Nu er niet langer sprake is van een medische noodtoestand, zijn versoepelingen van de noodverordeningen doorgevoerd. Tegelijk ondervindt een groot deel van de samenleving nog de dagelijkse last van het thuiswerken of het wegvallen van inkomsten. Mensen zijn de strenge anderhalvemeter-norm beu. Er vinden demonstraties tegen de inperkingen plaats.

  • 13 juli 2020

    De gedwongen sluiting van het gehuurde vanwege COVID-19; wel of geen huurprijsverlaging?

    De vraag of gedwongen sluiting van een horecabedrijf vanwege de coronacrisis een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is door de rechter nog niet onomstotelijk beantwoord. Eerder schreef ik met mijn collega Indira Stolze een blog over de ‘corona-uitspraak’ van 27 mei 2020, waarin de kort geding rechter voor het eerst oordeelde dat de sluiting van het gehuurde als gevolg van een noodzakelijke overheidsmaatregel een gebrek oplevert in de zin van de wet. De rechter overwoog in die uitspraak dat de coronamaatregelen het gebruik van de zaak hinderen, waardoor huurders op grond van de artikelen 7:204 lid 2 jo. 7:207 BW in beginsel met terugwerkende kracht aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.

  • 07 juli 2020

    Restructuring (in tijden van corona): in drie stappen naar een correcte publiekrechtelijke overgang van vergunningen

    Het zijn turbulente tijden voor ondernemingen. Veranderde marktomstandigheden vanwege de coro­na­pan­demie confronteren ondernemingen met uitzonderlijke situaties die kunnen raken aan hun con­ti­nuïteit. Herstructurering van de onderneming – door fusie of (af)splitsing - kan dan noodzakelijk zijn. In dat kader moeten mogelijk ook vergunningen overgaan die in publiekrechtelijke zin essentieel zijn voor bestendiging van de bedrijfsvoering. De ervaring leert evenwel dat dit aspect regelmatig on­- derbelicht blijft in een transactie, terwijl in sommige gevallen strafrechtelijke handhaving op grond van de Wet op de economische delicten mogelijk is. Onder omstandigheden kan dit leiden tot fikse boe­­tes met bijkomende straffen voor de vergunninghouder en/of rechtsopvolger, zoals het – deels – stil­leggen van de onderneming en het ontzetten uit bepaalde rechten. Ter voorkoming van node­loze teleurstel­­lingen na een herstructurering, zet ik een en ander op een rij in onderstaand stap­pen­plan.
  • 05 juni 2020

    Fiscale optimalisatie bij verkoop van een verhuurd bedrijfspand

    Bij de verkoop door een projectontwikkelaar van een (nieuw) bedrijfspand, zoals een kantorencomplex, komt veel kijken. De belangen van verkoper en koper lopen daarbij wellicht niet altijd synchroon. Vaststaat wel dat zowel verkoper als koper er in principe belang bij hebben de verkoop fiscaal zo voordelig mogelijk te realiseren. Belastingheffing werkt immers in principe prijsverhogend. Dat geldt ook voor de omzetbelasting (btw). Projectontwikkelaars doen er met name goed aan de fiscale aspecten goed in kaart te brengen bij de verkoop van een nieuw gebouw dat wordt verhuurd. De heffing van omzetbelasting kan onder omstandigheden worden voorkomen door een beroep te doen op een fiscale faciliteit.
  • 02 juni 2020

    Het coronavirus COVID-19 en de verwaarlozing van de democratische rechtsstaat

    Na aanvankelijke lof over de voortvarende aanpak van het kabinet bij de bestrijding van het corona­virus COVID-19, rijst langzaamaan steeds meer kritiek. Ondanks de steunmaatregelen zijn de economische gevolgen steeds sterker voelbaar. Naar verwachting staat ons een langdurige crisis te wachten. Ook functioneren de Tweede en Eerste Kamer nauwelijks en zijn de gerechten lange tijd gesloten geweest. Burgerrechten worden op grote schaal ingeperkt door de voorzitters van de veiligheidsregio’s, die door geen enkel democratisch gekozen orgaan rechtstreeks kunnen worden gecontroleerd. Hun noodverordeningen zijn gebaseerd op een twijfelachtige juridische grondslag, hebben een twijfelachtige inhoud, en kennen een twijfelachtige handhaafbaarheid. En dat terwijl overtreding niet alleen bestuursrechtelijk maar ook strafrechtelijk wordt gesanctioneerd. De vraag naar nut en noodzaak van de gekozen maatregelen staat hierbij niet ter discussie. Het gaat erom dat bij de inperking van de burgerrechten de democratische rechtsstaat moet worden geëerbiedigd. Die democratische rechtsstaat lijkt bij de bestrijding van het coronavirus echter behoorlijk te worden verwaarloosd.
  • 29 mei 2020

    Horecasluiting wegens COVID-19 leidt tot huurprijsvermindering voor huurder

    Daar is hij dan: de eerste rechterlijke uitspraak waarin een van de noodzakelijke overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis wordt aangemerkt als een gebrek zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Op 27 mei 2020 oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) in kort geding dat gelet daarop de door de huurder van de bedrijfsruimte gevorderde huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW kon worden toegewezen. Huurder en verhuurder waren weliswaar het beding overeengekomen dat betalingen ‘zonder enige korting’ dienen plaats te vinden, maar daarmee was naar het (voorlopige) oordeel van de voorzieningenrechter niet expliciet beoogd het recht op huurprijsvermindering uit te sluiten. Van belang hierbij was dat artikel 7:207 BW bij het aangaan van de betreffende huurovereenkomst nog niet bestond en dat latere ROZ-modellen (die nog steeds een vergelijkbare bepaling over ‘betalingen’ bevatten), de aanspraak op huurprijsvermindering in geval van een gebrek in een ander artikel met zoveel woorden uitsluiten, zo overweegt de voorzieningenrechter.
  • 27 mei 2020

    Staatssteun heeft verstrekkende gevolgen voor grondtransacties met projectontwikkelaars

    Op 26 mei 2020 is de langverwachte conclusie van advocaat-generaal Drijber (ECLI:NL:PHR:2020:466) gepubliceerd in de zaak tussen de gemeente Harlingen (hierna: de “Gemeente”) en Spaansen Holding B.V. (hierna: “Spaansen”) over staatssteun. In deze zaak worden piketpaaltjes geslagen op het punt van de civielrechtelijke gevolgen van staatssteun. Het is daarmee een uiterst relevante zaak voor overheden en projectontwikkelaars, die vaak aanlopen tegen de vraag of bij een grondtransactie of een andere vorm van projectontwikkeling staatssteun aan de orde is (of kan zijn).

    Net als de rechtbank Noord-Nederland heeft het hof Arnhem-Leeuwarden in deze zaak geoordeeld dat de koopovereenkomst tussen de Gemeente en Spaansen over de verkoop van grond aan de Gemeente staatssteun behelst, die ten onrechte niet is aangemeld. Evenwel anders dan de rechtbank, die oordeelde tot partiële nietigheid van de koop overeenkomst, komt het hof in het arrest van 6 november 2018 tot de conclusie dat de koopovereenkomst geheel nietig is. In zijn conclusie van 8 mei 2020 heeft A-G Drijber geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep van zowel de Gemeente als Spaansen. De A-G is het eens met het hof.

    Er is nog geen uitspraak van de Hoge Raad, maar de zaak leidt nu al tot een aantal praktische tips.