Blogs

  • 03 juni 2021

    Leidt de nieuwe wet handhaving kraakverbod tot snellere ontruiming van krakers?

    Het komt geregeld voor dat vastgoed enige tijd leegstaat, bijvoorbeeld in afwachting van herontwikkeling of verkoop door de eigenaar. Het risico schuilt erin dat leegstaand vastgoed wordt gekraakt. In Nederland is het kraken van panden sinds de inwerkingtreding van de Wet kraken en leegstand in 2010 verboden, waardoor krakers strafbaar handelen wanneer zij hun intrek nemen in een leegstaand pand. De eigenaar van een gekraakt pand kan aangifte doen bij de politie en aangeven dat hij ontruiming van het gekraakte pand wenst. In de praktijk kan het vanaf de aangifte nog 8 weken duren voordat een pand daadwerkelijk ontruimd wordt, omdat krakers vanwege het zogeheten woonrecht worden beschermd tegen onmiddellijke uitzetting.

    In de Eerste Kamer is op 23 maart 2021 een wetsvoorstel van de VVD en het CDA aangenomen, waardoor krakers sneller ontruimd kunnen worden. Het aangenomen wetsvoorstel strekt ertoe om in geval van een verdenking van kraken veel sneller strafrechtelijk in te kunnen grijpen en na toetsing door een rechter-commissaris direct over te kunnen gaan tot ontruiming. In het snelste geval zou dan binnen drie dagen ontruimd kunnen worden. Er is forse kritiek geuit op het nieuwe wetsvoorstel, waarbij vooral gewezen is op de overbelasting van het strafrechtsysteem. Het wetsvoorstel is ondanks de bezwaren aangenomen. De datum van inwerkingtreding is nog niet bekend.

  • 01 juni 2021

    Schaarste en prijsstijgingen op de bouwmaterialenmarkt: wie trekt aan het kortste eind?

    Een tekort aan kunststof, hout en metaal: de bouwsector ziet zich geconfronteerd met een schaarste aan grondstoffen met extreme prijsstijgingen tot gevolg. Verschillende factoren waaronder de coronacrisis, de aantrekkende mondiale economie en leveringsproblemen (o.a. door handelsconflicten en de stremming in het Suezkanaal) hebben de al bestaande grondstoffenschaarste verhevigd. De kosten van bouwmaterialen – en daarmee de bouwkosten - zijn hierdoor in korte tijd in een recordtempo gestegen.

    De gevolgen zijn groot voor aannemers die een vaste aanneemsom zijn overeengekomen met hun opdrachtgever. Weliswaar is enig ondernemersrisico begroot in de prijs, maar die marge is vaak onvoldoende om de hoge kosten van de bouwmaterialen (volledig) te dekken, met verliesgevende projecten tot gevolg. Binnen de bouwsector rijst al snel de vraag wie aan het kortste eind trekt: is het voornamelijk de aannemer die de prijsstijgingen in zijn portemonnee voelt, of komen de hogere bouwkosten ook (deels) voor rekening van de opdrachtgever? En hoe kan bij het aangaan van toekomstige contracten worden voorgesorteerd op deze prijsstijgingen voorkomen kunnen worden?

  • 31 mei 2021

    Bedrijfsovername kan sneller dan verwacht tot heffing van overdrachtsbelasting leiden

    Bij een bedrijfsovername waarbij sprake is van een aandelentransactie kan heffing van overdrachtsbelasting eerder aan de orde zijn dan je zou verwachten. Dit vormt een risico waarover op voorhand moet worden nagedacht. Overdrachtsbelasting wordt geheven als sprake is van de verkrijging van een onroerende zaak of een recht op een onroerende zaak. De verkrijging kan de juridische en/of economische eigendom betreffen. De verkrijger van de onroerende zaak is de belastingplichtige. Daarnaast worden de aandelen in een rechtspersoon waarvan de bezittingen, kort gezegd, grotendeels bestaan uit onroerende zaken aangemerkt als zogenaamde ‘fictieve onroerende zaak’. Bij de overdracht van een fictieve onroerende zaak is ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Uit een recent arrest van de Hoge Raad blijkt dat die heffing al snel aan de orde kan zijn, ook als er ogenschijnlijk sprake is van een reguliere bedrijfsovername en het oogmerk van de verkrijger niet zozeer de overname van die onroerende zaken lijkt te zijn. Als de terbeschikkingstelling van onroerende opslagruimte de ‘core business’ is van het bedrijf, leidt de verkrijging van de aandelen in dat bedrijf tot heffing van overdrachtsbelasting.
  • 28 mei 2021

    Heffing onroerendezaakbelasting zonnepanelen moet worden afgeschaft

    De inzet van zonnepanelen is onvermijdelijk bij de energietransitie. Het gaat daarbij zowel om zonnepanelen op gebouwen (zoals daken van woningen) als om zonneparken. De investeerder in zonnepanelen zal tot die investering in beginsel alleen bereid zijn als hij daaruit rendement kan halen. Bij het bepalen van het rendement van zonnepanelen speelt naast de afschrijving en de eventuele subsidie de vraag of onroerendezaakbelasting is verschuldigd over de waarde van het zonnepaneel een belangrijke rol. Gemeenten voeren op dit punt echter geen eenduidig beleid, hetgeen de rechtszekerheid niet ten goede komt. De noodzakelijke investeringen in zonne-energie zouden kunnen worden bevorderd door zonnepanelen uit te zonderen van de heffing van onroerendezaakbelasting. De (mogelijke) heffing van onroerendezaakbelasting speelt dan geen rol meer bij het nemen van de investeringsbeslissing. Zolang dat niet het geval is, is het goed om de (mogelijke) heffing scherp in beeld te hebben voorafgaand aan de investering.
  • COVID-19-related mandatory closures of rented premises: The consequences for lessors and lessees

    Preliminary questions referred to the Dutch Supreme Court

    As part of its measures to protect the public from COVID-19, the Dutch government ordered the closure of retail and hospitality businesses in the Netherlands, which financially had a severe effect on these sectors. Since the outbreak of the pandemic, numerous discussions have been raging in both the courtroom and the legal literature about whether the financial consequences should be shared by lessors and lessees.

    According to the case law, in certain cases, forced closure of leased property may constitute a “defect” within the meaning of article 7:204(2) of the Dutch Civil Code. Tenants have been able to claim a reduction in rent on that basis. The case law to date has further shown that sometimes lessors and lessees may rely on the principle of “unforeseen circumstance” within the meaning of article 6:258 of the Dutch Civil Code to obtain compensation for the financial consequences of COVID-19.

  • 17 mei 2021

    Nieuwe modelovereenkomst Bouwteam: Wat is gewijzigd?

    In 1992 werd door VGBouw een Model Bouwteamovereenkomst gepubliceerd. Deze modelovereenkomst wordt tot op heden in de praktijk veelvuldig gebruikt.

    Gezien de ervaringen die met deze modelovereenkomst zijn opgedaan en de ontwikkelingen die in de bouwpraktijk plaatsgevonden hebben, is dit model na bijna dertig jaar aan vervanging toe en om die reden verscheen recent een nieuwe modelovereenkomst, getiteld: “Koninklijke Bouwend Nederland Model Bouwteamovereenkomst 2021”.

  • 21 april 2021

    COVID Chronicles special: vol spanning afwachten op de prejudiciƫle beslissing van de Hoge Raad over verdeling gevolgen sluiting horeca tussen huurder en verhuurder

    Sinds de uitbraak van de pandemie woedden er in de literatuur en rechtspraak tal van discussies of de coronamaatregelen een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW of onvoorziene omstandigheden. En zo ja, of de huurder als gevolg daarvan aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Onder meer hierover schreven wij in deel 1 van deze blogserie. In deel 2 van deze blogserie zoomden wij in op de financiële gevolgen van corona voor verhuurders. In dit laatste blog concludeerden wij dat er niets in de weg staat aan een beroep door de verhuurder op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek.

    Inmiddels heeft de kantonrechter in de rechtbank Limburg in zijn vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad gesteld over de gebrekenregeling (artikel 7:204 lid 2 BW) en de onvoorziene omstandighedenregeling (artikel 6:258 BW). In dit blog zullen wij dit vonnis uitlichten. Het antwoord van de Hoge Raad op deze vragen - de ‘prejudiciële beslissing’ – is van groot belang. Hiermee wordt namelijk onder meer vastgesteld of, en zo ja op welke manier, op grond van de regelingen in het BW de schadelijke gevolgen van de corona-maatregelen tussen huurders en verhuurders moeten worden verdeeld.

  • 12 april 2021

    Sale-and-lease-back transaction has far-reaching VAT implications

    Sale-and-lease-back transactions have taken off in the Dutch logistics real estate sector (especially distribution centres). The enormous increase in online sales has led to a greater need for distribution centres. There also seems to be growing interest from the UK. Adapting to the post-Brexit reality, British companies are looking to lease distribution centres and other logistics properties in the Netherlands.

    A sale-and-lease-back transaction tends to occur if a company has developed a logistics location for itself entirely in accordance with its own needs and wishes. The newly realised distribution centre is then sold and leased back to itself. A triple-net long-term lease is the form often chosen, giving the lessee a high degree of independence. The sale-and-lease-back transaction frees up capital locked up in bricks and mortar.

    Much is involved in effecting a sale-and-lease-back transaction.