Blogs

  • 11 mei 2022

    Praktijktips voor puzzelen in de ondergrond (Deel I): regels bij aanleg van kabels en leidingen

    In de Nederlandse ondergrond is een ware puzzel aan kabels en leidingen ontstaan. Nieuwe woonwijken (voorzien van warmtenetten en glasvezelkabels), maar bijvoorbeeld ook wind- en zonneparken en datacentra hebben daar, onder invloed van de energietransitie, een belangrijk aandeel in. Regels moeten de wirwar aan (nieuwe) kabels en leidingen in goede banen leiden, zonder dat bestaande tracés gevaar lopen en rechten van grondeigenaren worden geschaad. In dit blog zetten wij de belangrijkste op een rijtje, waarbij wij ons beperken tot zaken die de aanleg van kabels en leidingen betreffen; in een later blog bespreken wij het kader dat geldt bij onderhoud en de verlegging van een tracé.

  • 18 januari 2022

    The Dark Store Rises: hoe zit dat precies in planologisch opzicht?

    Nee, deze blog betreft geen review over de nieuwste Batman film. Het gaat over een ander feno­meen in het straatbeeld: de opkomst van dark stores. Dit zijn voor het publiek ontoegankelijke, veelal ge­au­tomatiseerde, minima­ga­zij­nen vol levensmiddelen. Dark stores dienen in feite als een last mile bezorghub voor de zogeheten ‘flitsbezorging’, om de consument zo razendsnel thuis te kunnen be­die­nen met levensmiddelen.

    Mede vanwege de COVID-19 pandemie heeft flitsbezorging de laatste tijd een enorme vlucht geno­men. Consumenten bestellen hun levensmiddelen steeds vaker online; hun honger moet te­­genwoor­dig, met name in de stad, continu en direct worden gestild. Via dark stores kun­nen flits­be­zorgers in deze consumptiebehoefte voorzien. Van ’s ochtends vroeg tot midder­­­­­nacht worden er be­stel­lin­gen aangenomen, met allerhande (geluids- en parkeer)overlast in de omgeving van de dark stores tot gevolg. De gemeente Amster­­­­dam wil daarom dark stores voor flitsbezorging uit de stad gaan weren, aldus het Financieel Dagblad.

    Maar kan dat zomaar wel, vanuit planologisch opzicht? In “Amsterdam [denkt men] een gei­tenpaad­je te heb­­­ben ge­vonden. Omdat flitsbezorgers nieuw zijn en dus niet op de lijst met toe­­gestane bedrijfs­ac­­tivi­tei­ten staan, handelen zij volgens de gemeente per definitie in strijd met het bestaande be­stem­mings­­plan”. Gaat het hier inderdaad om een juridische vinding van de ge­meen­­te Am­ster­dam? Ik denk van niet: in de binnenstad geldt veelal geen bedrijfs- maar een detailhan­delsbe­stem­ming, zo­­dat dit “geitenpaad­­je” daar sowieso niet werkt, terwijl het niet uit te sluiten valt dat dark stores kunnen kwa­­­­li­fi­ceren als ‘detailhandel’. En voor een bedrijventerrein kan eigenlijk niet worden gesproken van een “geiten­­paad­je”, aangezien het op deze wijze handhaven van illegale bedrijfsactiviteiten bepaald niet nieu­w is.

    Zowel dark stores exploitanten, en samen met hen ook de flitsbezorgers, als gemeenten zouden daarom nog eens hun planologsiche knopen moeten tellen, om te beginnen door het (verder) lezen van deze blog.

  • 13 januari 2022

    COVID Chronicles the final episode: duidelijkheid van de Hoge Raad over huurprijsvermindering in coronatijd

    In 2021 schreven wij een serie blogs onder de noemer ‘Covid Chronicles’ over de gevolgen van de coronapandemie op huurovereenkomsten. Daarbij bespraken wij ook of de coronacrisis aanleiding geeft voor huurprijsvermindering. In ons laatste blog beschreven we de prejudiciële vragen die daarover in maart 2021 zijn gesteld door de kantonrechter in Limburg, en het belang van duidelijkheid voor de huurpraktijk over de verdeling van de lasten tussen huurder en verhuurder. Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1974) het verlossende antwoord gegeven op deze prejudiciële vragen. Hiermee is een duidelijk kader geschetst hoe in de praktijk moet worden omgegaan met de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurders en verhuurders. In dit blog zullen we het arrest van de Hoge Raad bespreken, en zullen wij aandacht geven aan de ruimte die de Hoge Raad in het arrest heeft opengelaten.
  • 17 december 2021

    Gelijkheid voor gegadigden bij gronduitgifte

    Met zijn opzienbarende arrest van 26 november 2021 in de zaak Bedeco/gemeente Montferland (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft de Hoge Raad de gemoederen bij gemeenten en ontwikkelaars flink in beweging gezet. Overheden mogen in principe niet meer één op één onroerend goed verkopen, maar moeten bij gronduitgifte gelijke kansen bieden aan gegadigden.
  • 13 december 2021

    Verkrijging WKO-installatie vrijgesteld van overdrachtsbelasting

    Bij het verkrijgen van een onroerende zaak of een recht op een onroerende zaak moet in beginsel overdrachtsbelasting worden betaald. De verkrijging van een netwerk is echter vrijgesteld van die heffing. Uit een recent arrest van de Hoge Raad blijkt dat het verkrijgen van een warmte-koude-opslaginstallatie (‘WKO’) ook onder die vrijstelling valt. Dat werkt kostenverlagend voor de verkrijger van een WKO en is dus van belang, mede in het kader van de bevordering van de energietransitie.
  • 16 november 2021

    Gewijzigde Gids proportionaliteit per 1 januari 2022: wat zijn de belangrijkste wijzigingen?

    Aanbestedende diensten en marktpartijen opgelet: op 1 januari 2022 treden de wijzigingen in hoofdstuk 4 van de Gids proportionaliteit in werking. Deze gewijzigde Gids proportionaliteit beoogt de rechtsbescherming van inschrijvers beter te waarborgen.

    De wijzigingen hebben betrekking op de volgende thema’s:

    1. vragen aan en mededelingen van aanbestedende diensten,
    2. standstill-periode en
    3. proportionele klachtenafhandeling.

    De aanleiding voor de wijzigingen is het maatregelenpakket rechtsbescherming dat in februari 2021 is afgekondigd. In dit blog gaan we in op de wijzingen, verdeeld over de drie hiervoor genoemde thema’s (paragrafen 4.1-4.4 Gids proportionaliteit).

  • 08 november 2021

    Legalisering van PAS-meldingen: lachen als een boer met kiespijn?

    Door de onverbindendverklaring van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in de uitspraak van de Afde­­ling bestuursrechtspraak van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1603), is een project waarvoor onder het PAS slechts een meldings­plicht gold, toch vergunningsplichtig (geworden) onder de Wet natuurbe­scher­­­­­­­ming. Bedrijven die momenteel conform zo’n PAS-melding opereren, wat kan variëren van land­bouw- tot bouwbedrijven maar ook bedrijven in de industriële sector, doen dat dus feitelijk il­­le­­­gaal. Ténzij zij alsnog een vergunning onder de Wet natuurbescherming verkrijgen voor dat (eerder onder het PAS gemelde) project. Maar vanwege landelijke stikstof­pro­blematiek is dat haast ondoenlijk.
  • 26 oktober 2021

    Transformatie van leegstaand (winkel)vastgoed: enkele publiekrechtelijke ‘weetjes’ voor de transformers

    In de media en politiek Den Haag is momenteel veel aandacht voor het woningtekort. Komende jaren moet er actie worden ondernomen om dit tekort niet verder te laten oplopen. De vraag is echter wel­ke middelen effectief zijn om het probleem van stagnerende woningbouw op te lossen. Het trans­for­meren van leegstaand (winkel)vastgoed is één van die middelen, ook vanwege de coronapandemie.

    Uit een recent onderzoek van de Stec Groep blijkt bijvoorbeeld dat “80% van de winkelbeleggers lege win­kelpanden wil transformeren” ook omdat “volgens hen de coronasituatie de noodzaak hiertoe heeft vergroot”. Daarbij ziet men vooral kansen om leegstaande winkelpanden te transformeren naar panden met horeca, leisure of wonen als gebruiksfuncties. Ook flexibele kantoorruimte wordt vaak genoemd als kansrijke gebruiksfunctie voor een nieuwe invulling van leegstaande winkelpanden. Maar tegelijkertijd ervaart men, blijkens dat onderzoek van de Stec Groep, diverse publiekrechtelijke be­lemmeringen voor het realiseren van transformatieprojecten. Met name de kosten voor aanpassingen aan het pand, planologische beperkingen en bouwkundige regels zouden drukken op de businesscase.

    Het leek mij daarom wel aardig om enkele van die publiekrechtelijke belemmeringen, of kansen, het is maar net door welke bril er wordt gekeken, op hoofdlijnen in deze blog te bespreken teneinde hier wat (meer) helderheid over te scheppen voor de transformers onder de (winkel)vastgoedeigenaren.