Beleidsregel grote rivieren levert geen bijzondere last of beperking op.

Op grond van deze beleidsregel kan Rijkswaterstaat eisen stellen aan de bebouwing en aan compenserende waterberging. Dat was in casu ook gebeurd. In de concept-leveringsakte was bepaald dat verkoper de kosten en uitvoering van de compensatiemaatregelen voor zijn rekening zou nemen. De koper wenste de grond echter niet af te nemen omdat deze maatregelen nog niet waren genomen. De verkoper vorderde dat koper veroordeeld zou worden tot afname. De koper betoogde dat er sprake was van een bijzondere last of beperking welke hij niet hoefde te aanvaarden. Het verweer van de koper slaagt niet, zo blijkt uit het arrest van 30 januari 2015.

In dit arrest verduidelijkt de Hoge Raad wanneer er sprake is van een bijzondere last of beperking. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het gaat om lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen, en niet die welke drukken op alle zaken van dezelfde soort, zoals belastingen en retributies. De Hoge Raad overweegt dat het bij lasten en beperkingen die privaatrechtelijk van karakter zijn (bijvoorbeeld een beperkt recht, een beslag of een kwalitatief recht), steeds gaat om een last of beperking die specifiek op de desbetreffende zaak betrekking heeft. De Hoge Raad ziet geen goede grond om bij lasten en beperkingen van publiekrechtelijke aard van een wezenlijk ruimere invulling uit te gaan. Kennelijk bestaat naar het oordeel van de wetgever slechts voldoende rechtvaardiging om de verkoper te belasten met de in art. 7:15 BW bedoelde verplichtingen, indien de lasten of beperkingen de verkochte zaak in het bijzonder betreffen. In de regel kan immers ervan worden uitgegaan dat de verkoper (beter dan de koper) op de hoogte is van specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende lasten en beperkingen. Publiekrechtelijke lasten of beperkingen die niet specifiek op de verkochte zaak betrekking hebben, zullen daarentegen niet in de regel beter kenbaar zijn voor de verkoper dan voor de koper. Gelet op het voorgaande, en voorts met het oog op de rechtszekerheid en de hanteerbaarheid van art. 7:15 lid 1 BW, moet daarom aangenomen worden – aldus de Hoge Raad - dat slechts sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Het is redelijk de verkoper te belasten met de in verband hiermee door art. 7:15 BW op hem gelegde risico’s, nu dergelijke besluiten ingevolge art. 3:41 Awb in beginsel door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf (de rechthebbende van de desbetreffende zaak) bekendgemaakt dienen te worden; deze kan dus bij verkoop van de zaak geacht worden op de hoogte te zijn van de uit dat besluit voortvloeiende lasten en beperkingen, terwijl de koper daarmee doorgaans niet (zonder meer) bekend zal zijn. De Beleidsregel grote rivieren is volgens de Hoge Raad niet een besluit dat specifiek is gericht tot een of meer eigenaren. De Hoge Raad verduidelijkt in dit arrest ook zijn eerder gegeven oordeel, in een arrest van 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072, dat ruilverkavelingslasten wèl een bijzondere last vormen in de zin van art. 7:15 BW.

De Hoge Raad geeft verder nog twee aanwijzingen die voor de praktijk van belang zijn. De eerste aanwijzing heeft betrekking op het geval dat een koper wordt geconfronteerd met publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet voldoen aan het bijzonder-criterium. In dat geval is art. 7:15 BW niet toepasselijk. Dat neemt echter niet weg dat de koper mogelijk een vordering heeft op de verkoper wegens dwaling (art. 6:228 BW) of non-conformiteit (art. 7:17 BW). De tweede aanwijzing betreft het volgende. Ongeacht enig andersluidend beding staat de verkoper in voor de afwezigheid van lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet waren ingeschreven (aldus art. 7:15 lid 2 BW). Deze bepaling is, zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis, vooral geschreven met het oog op zakelijke rechten van derden en kwalitatieve verbintenissen die ten tijde van de koop nog niet in de openbare registers staan ingeschreven. De Hoge Raad verduidelijkt dat deze verscherpte aansprakelijkheid van de verkoper slechts geldt voor bijzondere lasten en beperkingen (als bedoeld in art. 7:15 lid 1 BW).

 

ECLI:NL:HR:2015:159