Blogs

  • 31 mei 2021

    Bedrijfsovername kan sneller dan verwacht tot heffing van overdrachtsbelasting leiden

    Bij een bedrijfsovername waarbij sprake is van een aandelentransactie kan heffing van overdrachtsbelasting eerder aan de orde zijn dan je zou verwachten. Dit vormt een risico waarover op voorhand moet worden nagedacht. Overdrachtsbelasting wordt geheven als sprake is van de verkrijging van een onroerende zaak of een recht op een onroerende zaak. De verkrijging kan de juridische en/of economische eigendom betreffen. De verkrijger van de onroerende zaak is de belastingplichtige. Daarnaast worden de aandelen in een rechtspersoon waarvan de bezittingen, kort gezegd, grotendeels bestaan uit onroerende zaken aangemerkt als zogenaamde ‘fictieve onroerende zaak’. Bij de overdracht van een fictieve onroerende zaak is ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Uit een recent arrest van de Hoge Raad blijkt dat die heffing al snel aan de orde kan zijn, ook als er ogenschijnlijk sprake is van een reguliere bedrijfsovername en het oogmerk van de verkrijger niet zozeer de overname van die onroerende zaken lijkt te zijn. Als de terbeschikkingstelling van onroerende opslagruimte de ‘core business’ is van het bedrijf, leidt de verkrijging van de aandelen in dat bedrijf tot heffing van overdrachtsbelasting.
  • 28 mei 2021

    Heffing onroerendezaakbelasting zonnepanelen moet worden afgeschaft

    De inzet van zonnepanelen is onvermijdelijk bij de energietransitie. Het gaat daarbij zowel om zonnepanelen op gebouwen (zoals daken van woningen) als om zonneparken. De investeerder in zonnepanelen zal tot die investering in beginsel alleen bereid zijn als hij daaruit rendement kan halen. Bij het bepalen van het rendement van zonnepanelen speelt naast de afschrijving en de eventuele subsidie de vraag of onroerendezaakbelasting is verschuldigd over de waarde van het zonnepaneel een belangrijke rol. Gemeenten voeren op dit punt echter geen eenduidig beleid, hetgeen de rechtszekerheid niet ten goede komt. De noodzakelijke investeringen in zonne-energie zouden kunnen worden bevorderd door zonnepanelen uit te zonderen van de heffing van onroerendezaakbelasting. De (mogelijke) heffing van onroerendezaakbelasting speelt dan geen rol meer bij het nemen van de investeringsbeslissing. Zolang dat niet het geval is, is het goed om de (mogelijke) heffing scherp in beeld te hebben voorafgaand aan de investering.
  • COVID-19-related mandatory closures of rented premises: The consequences for lessors and lessees

    Preliminary questions referred to the Dutch Supreme Court

    As part of its measures to protect the public from COVID-19, the Dutch government ordered the closure of retail and hospitality businesses in the Netherlands, which financially had a severe effect on these sectors. Since the outbreak of the pandemic, numerous discussions have been raging in both the courtroom and the legal literature about whether the financial consequences should be shared by lessors and lessees.

    According to the case law, in certain cases, forced closure of leased property may constitute a “defect” within the meaning of article 7:204(2) of the Dutch Civil Code. Tenants have been able to claim a reduction in rent on that basis. The case law to date has further shown that sometimes lessors and lessees may rely on the principle of “unforeseen circumstance” within the meaning of article 6:258 of the Dutch Civil Code to obtain compensation for the financial consequences of COVID-19.

  • 17 mei 2021

    Nieuwe modelovereenkomst Bouwteam: Wat is gewijzigd?

    In 1992 werd door VGBouw een Model Bouwteamovereenkomst gepubliceerd. Deze modelovereenkomst wordt tot op heden in de praktijk veelvuldig gebruikt.

    Gezien de ervaringen die met deze modelovereenkomst zijn opgedaan en de ontwikkelingen die in de bouwpraktijk plaatsgevonden hebben, is dit model na bijna dertig jaar aan vervanging toe en om die reden verscheen recent een nieuwe modelovereenkomst, getiteld: “Koninklijke Bouwend Nederland Model Bouwteamovereenkomst 2021”.

  • 21 april 2021

    COVID Chronicles special: vol spanning afwachten op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad over verdeling gevolgen sluiting horeca tussen huurder en verhuurder

    Sinds de uitbraak van de pandemie woedden er in de literatuur en rechtspraak tal van discussies of de coronamaatregelen een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW of onvoorziene omstandigheden. En zo ja, of de huurder als gevolg daarvan aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Onder meer hierover schreven wij in deel 1 van deze blogserie. In deel 2 van deze blogserie zoomden wij in op de financiële gevolgen van corona voor verhuurders. In dit laatste blog concludeerden wij dat er niets in de weg staat aan een beroep door de verhuurder op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek.

    Inmiddels heeft de kantonrechter in de rechtbank Limburg in zijn vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad gesteld over de gebrekenregeling (artikel 7:204 lid 2 BW) en de onvoorziene omstandighedenregeling (artikel 6:258 BW). In dit blog zullen wij dit vonnis uitlichten. Het antwoord van de Hoge Raad op deze vragen - de ‘prejudiciële beslissing’ – is van groot belang. Hiermee wordt namelijk onder meer vastgesteld of, en zo ja op welke manier, op grond van de regelingen in het BW de schadelijke gevolgen van de corona-maatregelen tussen huurders en verhuurders moeten worden verdeeld.

  • 12 april 2021

    Sale-and-lease-back transaction has far-reaching VAT implications

    Sale-and-lease-back transactions have taken off in the Dutch logistics real estate sector (especially distribution centres). The enormous increase in online sales has led to a greater need for distribution centres. There also seems to be growing interest from the UK. Adapting to the post-Brexit reality, British companies are looking to lease distribution centres and other logistics properties in the Netherlands.

    A sale-and-lease-back transaction tends to occur if a company has developed a logistics location for itself entirely in accordance with its own needs and wishes. The newly realised distribution centre is then sold and leased back to itself. A triple-net long-term lease is the form often chosen, giving the lessee a high degree of independence. The sale-and-lease-back transaction frees up capital locked up in bricks and mortar.

    Much is involved in effecting a sale-and-lease-back transaction.

  • 25 maart 2021

    COVID chronicles deel 2: (on)redelijkheid omzethuur voor verhuurders

    In deel 1 van deze blogserie schreven wij over de gevolgen van de coronapandemie voor huurders en verhuurders. De centrale lijn in de rechtspraak is dat COVID-19 een onvoorziene omstandigheid is en huurders om die reden bij omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen in aanmerking komen voor een huurkorting. De verdeling van de pijn, 50/50, is dan het vertrekpunt maar zoals toegelicht in ons vorige blog geen automatisme.

    In het afgelopen jaar is de aandacht van de nadelige financiële gevolgen van de coronapandemie – begrijpelijkerwijs – veelal uitgegaan naar huurders. Maar de coronapandemie heeft even zo goed nadelige financiële gevolgen voor verhuurders. In dit blog staan we stil bij de positie van verhuurders in geval van een omzetgerelateerde huurprijs.

    Wat nu als de omzet van huurder als gevolg van de coronacrisis volledig wegvalt en de huurprijs daardoor (nagenoeg) nihil wordt? Kan een verhuurder dan zelf ook een beroep op onvoorziene omstandigheden doen en verdeling van die tegenvaller vorderen? Zoals wij in dit blog zullen bespreken, staat juridisch niets aan zo’n vordering van een verhuurder in de weg.

  • 22 februari 2021

    Sale-and-lease-backtransactie heeft verstrekkende btw-gevolgen

    Sale-and-lease-back transacties hebben bij logistiek vastgoed, denk aan distributiecentra, een vlucht genomen. De enorme stijging in online verkopen, heeft geleid tot een grotere behoefte aan distributiecentra. Daarnaast is gebleken van een groeiende belangstelling uit Groot-Brittannië bij Britse bedrijven, die als gevolg van Brexit in Nederland logistiek vastgoed zoeken om te huren.

    In de regel vindt een sale-and-lease-back transactie plaats, nadat de logistieke locaties in eigen beheer, geheel naar eigen inzicht en wensen zijn gerealiseerd. De nieuw gerealiseerde distributiecentra worden verkocht en vervolgens terug gehuurd. Daarbij wordt regelmatig gekozen voor een triple net huurovereenkomst met een lange looptijd waardoor de huurder een grote mate van zelfstandigheid verkrijgt. Door de sale-and-lease-back transactie komt vermogen vrij om actief mee te kunnen investeren, in plaats van dat dit vermogen vast zit ‘in stenen’.

    Bij een sale-and-lease-back transactie komt veel kijken.