Blogs

  • 21 april 2021

    COVID Chronicles special: vol spanning afwachten op de prejudiciƫle beslissing van de Hoge Raad over verdeling gevolgen sluiting horeca tussen huurder en verhuurder

    Sinds de uitbraak van de pandemie woedden er in de literatuur en rechtspraak tal van discussies of de coronamaatregelen een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW of onvoorziene omstandigheden. En zo ja, of de huurder als gevolg daarvan aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Onder meer hierover schreven wij in deel 1 van deze blogserie. In deel 2 van deze blogserie zoomden wij in op de financiële gevolgen van corona voor verhuurders. In dit laatste blog concludeerden wij dat er niets in de weg staat aan een beroep door de verhuurder op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek.

    Inmiddels heeft de kantonrechter in de rechtbank Limburg in zijn vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad gesteld over de gebrekenregeling (artikel 7:204 lid 2 BW) en de onvoorziene omstandighedenregeling (artikel 6:258 BW). In dit blog zullen wij dit vonnis uitlichten. Het antwoord van de Hoge Raad op deze vragen - de ‘prejudiciële beslissing’ – is van groot belang. Hiermee wordt namelijk onder meer vastgesteld of, en zo ja op welke manier, op grond van de regelingen in het BW de schadelijke gevolgen van de corona-maatregelen tussen huurders en verhuurders moeten worden verdeeld.

  • 12 april 2021

    Sale-and-lease-back transaction has far-reaching VAT implications

    Sale-and-lease-back transactions have taken off in the Dutch logistics real estate sector (especially distribution centres). The enormous increase in online sales has led to a greater need for distribution centres. There also seems to be growing interest from the UK. Adapting to the post-Brexit reality, British companies are looking to lease distribution centres and other logistics properties in the Netherlands.

    A sale-and-lease-back transaction tends to occur if a company has developed a logistics location for itself entirely in accordance with its own needs and wishes. The newly realised distribution centre is then sold and leased back to itself. A triple-net long-term lease is the form often chosen, giving the lessee a high degree of independence. The sale-and-lease-back transaction frees up capital locked up in bricks and mortar.

    Much is involved in effecting a sale-and-lease-back transaction.

  • 25 maart 2021

    COVID chronicles deel 2: (on)redelijkheid omzethuur voor verhuurders

    In deel 1 van deze blogserie schreven wij over de gevolgen van de coronapandemie voor huurders en verhuurders. De centrale lijn in de rechtspraak is dat COVID-19 een onvoorziene omstandigheid is en huurders om die reden bij omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen in aanmerking komen voor een huurkorting. De verdeling van de pijn, 50/50, is dan het vertrekpunt maar zoals toegelicht in ons vorige blog geen automatisme.

    In het afgelopen jaar is de aandacht van de nadelige financiële gevolgen van de coronapandemie – begrijpelijkerwijs – veelal uitgegaan naar huurders. Maar de coronapandemie heeft even zo goed nadelige financiële gevolgen voor verhuurders. In dit blog staan we stil bij de positie van verhuurders in geval van een omzetgerelateerde huurprijs.

    Wat nu als de omzet van huurder als gevolg van de coronacrisis volledig wegvalt en de huurprijs daardoor (nagenoeg) nihil wordt? Kan een verhuurder dan zelf ook een beroep op onvoorziene omstandigheden doen en verdeling van die tegenvaller vorderen? Zoals wij in dit blog zullen bespreken, staat juridisch niets aan zo’n vordering van een verhuurder in de weg.

  • 22 februari 2021

    Sale-and-lease-backtransactie heeft verstrekkende btw-gevolgen

    Sale-and-lease-back transacties hebben bij logistiek vastgoed, denk aan distributiecentra, een vlucht genomen. De enorme stijging in online verkopen, heeft geleid tot een grotere behoefte aan distributiecentra. Daarnaast is gebleken van een groeiende belangstelling uit Groot-Brittannië bij Britse bedrijven, die als gevolg van Brexit in Nederland logistiek vastgoed zoeken om te huren.

    In de regel vindt een sale-and-lease-back transactie plaats, nadat de logistieke locaties in eigen beheer, geheel naar eigen inzicht en wensen zijn gerealiseerd. De nieuw gerealiseerde distributiecentra worden verkocht en vervolgens terug gehuurd. Daarbij wordt regelmatig gekozen voor een triple net huurovereenkomst met een lange looptijd waardoor de huurder een grote mate van zelfstandigheid verkrijgt. Door de sale-and-lease-back transactie komt vermogen vrij om actief mee te kunnen investeren, in plaats van dat dit vermogen vast zit ‘in stenen’.

    Bij een sale-and-lease-back transactie komt veel kijken.

  • 16 februari 2021

    COVID Chronicles deel 1: gedeelde smart is halve smart?

    Als gevolg van de coronapandemie zitten de horeca en winkels alweer geruime tijd op slot. Eerder schreven wij al een blog over de vraag of de coronacrisis aanleiding geeft voor huurprijsvermindering. Sinds de uitbraak van de pandemie, alweer bijna een jaar geleden, is deze meest prangende vraag talloze malen aan de (kortgeding)rechter voorgelegd. Maar de coronapandemie kan huurders en verhuurders ook voor andere dilemma’s plaatsen, zoals de (on-)redelijkheid van contractuele omzethuur, de exploitatieplicht of de contractuele bestemming.

    In onze blogserie de COVID Chronicles zullen wij een aantal van deze onderwerpen, die naar onze verwachting actueel zullen worden, bespreken. In deze serie volgen nog:

    Deel 2: (on)redelijkheid omzethuur?

    Deel 3: exploitatieplicht of niet?

    Deel 4: wijzigen (contractuele) bestemming?

  • 11 februari 2021

    Is een na de verjaringstermijn betaalde dwangsom onverschuldigd betaald?

    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) heeft op 10 februari 2021 een opvallende uitspraak gedaan. In deze uitspraak oordeelt de Afdeling dat verbeurde bestuursrechtelijke dwangsommen die na verjaring van de bevoegdheid tot invordering van de dwangsommen zijn betaald, onverschuldigd betaald zijn (r.o. 7.5).

    Het oordeel van de Afdeling is opvallend, omdat hieruit volgt dat de verjaring volgens de Afdeling dus kennelijk ook op de betalingsverplichting ziet; niet (alleen) op de mogelijkheid om betaling af te dwingen (de bevoegdheid tot invordering).

  • 19 januari 2021

    Staatssteun bij grondtransacties blijft de gemoederen bezighouden

    Als bij een grondtransactie sprake is van ontoelaatbare staatssteun leidt dat tot nietigheid van de onderliggende overeenkomst. De gevolgen kunnen dus verstrekkend zijn. Het is voor de bij een grondtransactie betrokken projectontwikkelaar en overheid zaak om zoveel mogelijk te voorkomen dat sprake is van ontoelaatbare staatssteun. Verschillende handvatten zijn daarbij van belang.

  • 05 januari 2021

    Passeren van een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs in appel: praktische handvatten voor de civiele procedure in feitelijke aanleg

    In bijna elke zaak wordt door partijen een bewijsaanbod gedaan. Het komt vaak voor dat de feitenrechter een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs passeert en de partij die de bewijsaanbieding heeft gedaan niet toelaat tot het leveren van (nader) getuigenbewijs. Het passeren van een dergelijk bewijsaanbod kan echter slechts gemotiveerd plaatsvinden, zo volgt uit vaste rechtspraak. Uit art. 166 Rv vloeien de vereisten voort die gelden voor het bewijsaanbod door middel van getuigen. In de eerste plaats dient de partij die de bewijsaanbieding doet aan de stelplicht te voldoen en vervolgens dient het aanbod tot het leveren van getuigenbewijs voldoende gespecificeerd en ter zake dienend te zijn.

    Als cassatieadvocaten onderzoeken wij regelmatig of en zo ja, in hoeverre het (al niet uitdrukkelijk) passeren van een bewijsaanbod aanknopingspunten biedt voor een potentieel vruchtbare cassatieklacht. In dit blog bieden wij advocaten in feitelijke aanleg praktische handvatten bij het formuleren van een aanbod tot het leveren van bewijs door middel van getuigen ter voorkoming van de hierna te schetsen valkuilen. Dit zullen wij illustreren aan de hand van een eenvoudige casus.