Vastgoedbeleggers opgelet: profiteer vóór 1 januari 2021 nog van het lagere tarief overdrachtsbelasting

23-11-2020

(Please find the translated version in English below) Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijging van een onroerende zaak. Dat de overdrachtsbelasting zou worden verhoogd was na het uitlekken van de kabinetsplannen geen verrassing meer, maar er kan nog tot het eind van het jaar worden geprofiteerd van het huidige, gunstigere, regime. Naar verwachting wordt het algemene overdrachtsbelastingtarief met ingang van 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar 8%. Dit algemene tarief gaat gelden voor de aankoop van niet-woningen, zoals bedrijfspanden, en voor woningen die voor andere doeleinden dan voor het gebruik als hoofdverblijf worden gebruikt. Voor die woningen is sprake van een verviervoudiging van het tarief. Alleen voor woningen die voor bewoning door de eigenaar zijn bestemd, blijft het tarief van 2% gelden. Met de wijziging is beoogd de positie van starters op de (woning)markt te verstevigen. Voor starters zal een startersvrijstelling gaan gelden bij de koop van een woning die zij als hoofdverblijf gebruiken.

Wat gaat er precies veranderen?

Inmiddels is de ‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting’ door de Tweede Kamer aangenomen. Verwacht wordt dat de Eerste Kamer het voorstel op 15 december 2020 goedkeurt. Uit het wetsvoorstel volgen voor vastgoedbeleggers belangrijke wijzigingen. Momenteel wordt er voor de koop van een niet-woning een overdrachtsbelasting van 6% over de waarde in het economisch verkeer betaald. Woningkopers betalen een tarief van 2% aan overdrachtsbelasting over de koopprijs. Het is niet van belang of de woning door de koper zelf wordt bewoond of dat deze bijvoorbeeld wordt verhuurd, als vakantiewoning wordt gebruikt of door een familielid wordt bewoond.

De Wet differentiatie overdrachtsbelasting maakt een onderscheid tussen 3 groepen kopers, waarvoor allemaal een ander percentage overdrachtsbelasting geldt:

  1. Starters: de koper is tussen de 18 en 35 jaar, koopt een woning om zelf in te wonen en de woning is (indien de overdracht ná 31 maart 2021 plaatsvindt) niet duurder dan € 400.000,-. Er hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald;
  2. Overige woningkopers: de koper is geen starter en koopt een eerste of volgende eigen woning welke hij/zij zelf zal gaan bewonen (het hoofdverblijfcriterium). Er geldt een overdrachtsbelasting van 2%;
  3. Niet-eigen-woningen én niet-woningen: de koper/belegger koopt een niet-woning (bedrijfspand) of een woning die hij/zij niet zelf gaat bewonen. Er moet een 8%-tarief worden betaald.

Wat bevelen wij u aan?

Voor de berekening van de overdrachtsbelasting wordt het moment van overdracht bij de notaris bepalend. Wilt u als vastgoedbelegger nog profiteren van de lagere overdrachtsbelasting? Zorg er dan voor dat u vóór 1 januari 2021 de notariële overdracht heeft afgerond. Anders wordt u namelijk, wanneer u het pand niet als hoofdverblijf gebruikt, het algemene (verhoogde!) 8%-tarief aan overdrachtsbelasting in rekening gebracht.

Heeft u vragen over deze blog of wenst u juridische ondersteuning om uw transacties vòòr inwerkingtreding van de hogere overdrachtsbelasting af te ronden? Neem dan zo spoedig mogelijk contact op met Ruben Wiegerink of Marc Houweling. Zij kunnen de transactie dan nog tijdig voorbereiden en verder vormgeven, zoals het uitvoeren van Due Diligence en opstellen van de benodigde overeenkomsten (SPA’s, sale and purchase agreeements, huurovereenkomsten in verband met sale en lease back) in samenwerking met een notaris.

(ENGLISH)

Real estate investors please be aware of the upcoming increase of the Real Estate Transfer Tax (RETT) rate and take advantage of the current lower interest rate before the 1st of January 2021!

Real Estate Transfer Tax ('RETT') is levied on the acquisition of an immovable property. As government’s (tax)plans were leaked, it was no longer a surprise that the Dutch RETT rate would be increased. , However, there can be taken advantage of the current, more favourable, regime until the end of this year. The general RETT rate is expected to be increased from 6% to 8% with effect from the 1st of January 2021. This general rate will apply to the purchase of non-residential properties, such as commercials/business buildings, and to residential properties that are used by the owner for purposes other than as their main residence. For the latter, the RETT rate has been quadrupled. The RETT rate of 2% continues to apply only to residences intended for habitation by the owner. The aim of this changes is to strengthen the position of starters in the (housing)market. A starters exemption will apply to starters when they purchase a residence that they will inhabit.

What exactly is going to change?

Recently the Dutch Lower House adopted the “Differentiation Transfer Tax Act”. The Senate is expected to approve this bill on the 15th of December of this year. There are some important changes for real estate investors following from this bill.

Currently, a RETT rate of 6% on the economic value is paid for the purchase of a non-residential property. The purchasers of a residence pay a rate of 2% RETT on the purchase price. It is irrelevant whether the residence is occupied by the purchaser himself or whether it is rented out, used as a holiday home or inhabited by a family member.

The Differentiation Transfer Tax Act introduces a distinction between 3 groups of purchasers. For all these groups a different rate of RETT applies:

1. Starters: the purchaser is between 18 and 35 years old, purchases a residence to inhabit by himself and (if the transfer takes place after March 31, 2021) the purchase amount does not exceed € 400,000. In this case, no RETT has to be paid at all;

2. Other purchasers of a residence: the purchaser is not a starter and purchases a first or subsequent residence which will be occupied by himself (the main residence criterion). The RETT rate is 2%;

3. Non-owner-occupied residences and other real estate buildings: the purchaser/investor purchases a non-residence (business/commercial building) or a residence that he will not be inhabiting. There is an 8% RETT rate to be paid.

What do we recommend?

The moment of transfer at the notary will be decisive for the calculation of the RETT. Should you wish to benefit from the lower RETT rate, please make sure that you have completed the notarial transfer before the 1st of January 2021. If you fail to complete the transfer before the 1st of January 2021 and the property is not used by you as your main residence, you will be charged with the general increased 8% RETT rate.

Should you have any queries with regard to this blog or should you need any legal support to complete your real estate transactions before the higher RETT comes into effect, please do not hesitate to contact Ruben Wiegerink or Marc Houweling as soon as possible. They will be able to prepare the transaction and take care of all associated actions in a timely manner, such as carrying out Due Diligence and drawing up the necessary agreements (‘SPA’s’, sale and purchase agreements, lease agreements in connection with sale and lease back) in collaboration with a notary.