Fiscale optimalisatie bij verkoop van een verhuurd bedrijfspand

05-06-2020

Bij de verkoop door een projectontwikkelaar van een (nieuw) bedrijfspand, zoals een kantorencomplex, komt veel kijken. De belangen van verkoper en koper lopen daarbij wellicht niet altijd synchroon. Vaststaat wel dat zowel verkoper als koper er in principe belang bij hebben de verkoop fiscaal zo voordelig mogelijk te realiseren. Belastingheffing werkt immers in principe prijsverhogend. Dat geldt ook voor de omzetbelasting (btw). Projectontwikkelaars doen er met name goed aan de fiscale aspecten goed in kaart te brengen bij de verkoop van een nieuw gebouw dat wordt verhuurd. De heffing van omzetbelasting kan onder omstandigheden worden voorkomen door een beroep te doen op een fiscale faciliteit.

Fiscale optimalisatie is dus wenselijk. De volgende aandachtspunten spelen daarbij een rol:

  • de verkoop van een nieuw pand (dat niet ouder is dan twee jaar) is belast met btw;
  • die btw hoeft voor de koper niet kostprijsverhogend te werken;
  • de btw verhoogt de prijs echter wel als de koper die btw niet in aftrek kan brengen;
  • onder omstandigheden is daar wellicht wat aan te doen, door een beroep te doen op een fiscale faciliteit, maar let op: de Belastingdienst treedt op tegen misbruik;
  • zorg ervoor dat de transactie optimaal is vormgegeven en dat alle knelpunten zijn onderkend;
  • pleeg desnoods vooroverleg met de Belastingdienst;

Omzetbelasting (btw)

Voor een goed begrip zet ik kort de basisbeginselen van het systeem van de btw-heffing uiteen. Omzetbelasting wordt geheven van ondernemers die leveringen of diensten verrichten. Een aantal prestaties is vrijgesteld van de heffing van btw. Daartoe behoort onder meer de levering van een onroerende zaak die ouder is dan twee jaar. De levering van een ‘nieuw’ gebouw is dus wel belast met btw. Die btw komt in principe ten laste van de koper, maar die btw is doorgaans aftrekbaar als de koper zelf ook ondernemer is. Op de btw die een ondernemer is verschuldigd ter zake van leveringen van goederen en diensten, wordt in aftrek gebracht de btw ter zake van de aan de ondernemer verrichte leveringen en diensten. Indien de voor aftrek in aanmerking komende belasting meer bedraagt dan de in het tijdvak verschuldigd geworden belasting, wordt het verschil aan de ondernemer op zijn verzoek terugbetaald.

Cijfermatig werkt dit als volgt:

  • een ondernemer spreekt met een koper af een bepaalde levering te verrichten voor 100 plus 21% btw;
  • de totale prijs is dan 100 plus 21 doorberekende omzetbelasting, totaal 121;
  • de ondernemer voldoet op aangifte 21;
  • als de koper zelf ook ondernemer is die belaste prestaties verricht, kan deze op basis van de factuur 21 btw als voorbelasting terugvragen;
  • per saldo kost de transactie de koper dus 100.

In dit voorbeeld vormt de btw dus geen kostenpost. Als de koper echter zelf geen belaste prestaties verricht, bijvoorbeeld omdat een van de vrijstellingen van toepassing is, komt de btw die wordt geheven bij de aankoop van het pand niet voor teruggaaf in aanmerking. Die verhoogt dan per saldo de koopprijs. Dat geval doet zich bijvoorbeeld voor bij een verhuurd bedrijfspand dat door de huurder niet voor belaste prestaties wordt gebruikt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de verhuur van het pand aan een verzekeringsmaatschappij of een ziekenhuis. Zowel dienstverlening in verband met verzekeringen als medische diensten zijn namelijk vrijgesteld van btw. De verkoop van een dergelijk verhuurd bedrijfspand is dus belast met btw die in principe door de koper niet in aftrek kan worden gebracht. Soms kan dit knelpunt worden opgelost.

Oplossing: overdracht algemeenheid van goederen

De verkoper en de koper van het bedrijfspand kunnen in dat geval proberen een beroep te doen op een btw-faciliteit die is gericht op de overdracht van een gehele onderneming (de overdracht van “een algemeenheid van goederen”). Dan is de overdracht niet belastbaar met btw. Ook verhuurd vastgoed kan als een algemeenheid van goederen worden beschouwd. De verkrijger neemt bij toepassing van deze faciliteit de btw-positie in van de verkoper c.q. overdrager. Het is de vraag of deze faciliteit ook uitkomst kan bieden bij de verkoop van een bedrijfspand dat verhuurd wordt met toepassing van de btw-vrijstelling. Het antwoord op die vraag is niet eenduidig.

Misbruik

Als er sprake is van een misbruiksituatie zal de faciliteit niet kunnen worden toegepast. Van misbruik is in ieder geval sprake als de verkoper de projectontwikkelaar was en hij het bedrijfspand slechts voor twee weken heeft verhuurd voorafgaand aan de verkoop. Doel en strekking van de faciliteit worden dan miskend. De projectontwikkelaar heeft het bedrijfspand dan immers niet ontwikkeld met het oog op de eigen exploitatie, maar met het oog op de verkoop daarvan. Dit blijkt uit de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 4 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3015, waarin het ging om de verkoop van een groot kantoorgebouw in Leiden door het (inmiddels failliet verklaarde) Eurocommerce. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep tegen deze uitspraak op 15 mei 2020 (ECLI:NL:HR:2020:863) zonder motivering (onder verwijzing naar art. 81 Wet RO) ongegrond verklaard.

Het is echter wel denkbaar dat de faciliteit uitkomst kan bieden als de feiten net wat anders liggen. Als de verkoper het bedrijfspand al wat langer verhuurde en ook uit andere omstandigheden duidelijk wordt dat het bedrijfspand niet slechts door hem is ontwikkeld met het oog op de verkoop daarvan sluit ik niet uit dat een succesvol beroep op de faciliteit kan worden gedaan. Bij twijfel of de faciliteit kan worden toegepast, is het goed om voorafgaand een standpuntbepaling te vragen aan de Belastingdienst. Daaraan kan vertrouwen worden ontleend als alle relevante gegevens aan de Belastingdienst zijn voorgehouden.

Slotsom

Projectontwikkelaars doen er goed aan de fiscale aspecten die aan de orde zijn bij de verkoop van een nieuw gebouw dat wordt verhuurd goed in kaart te brengen. De heffing van omzetbelasting kan onder omstandigheden worden voorkomen door een beroep te doen op een fiscale faciliteit.

Met ons team Bouw en Vastgoed zijn wij u graag behulpzaam bij het bereiken van fiscale optimalisatie bij vastgoedtransacties.

Heeft u vragen? Neem dan contact met mij op.

Dit blog is geschreven door Ruben Wiegerink