Horecasluiting wegens COVID-19 leidt tot huurprijsvermindering voor huurder

29-05-2020

Daar is hij dan: de eerste rechterlijke uitspraak waarin een van de noodzakelijke overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis wordt aangemerkt als een gebrek zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Op 27 mei 2020 oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) in kort geding dat gelet daarop de door de huurder van de bedrijfsruimte gevorderde huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW kon worden toegewezen. Huurder en verhuurder waren weliswaar het beding overeengekomen dat betalingen ‘zonder enige korting’ dienen plaats te vinden, maar daarmee was naar het (voorlopige) oordeel van de voorzieningenrechter niet expliciet beoogd het recht op huurprijsvermindering uit te sluiten. Van belang hierbij was dat artikel 7:207 BW bij het aangaan van de betreffende huurovereenkomst nog niet bestond en dat latere ROZ-modellen (die nog steeds een vergelijkbare bepaling over ‘betalingen’ bevatten), de aanspraak op huurprijsvermindering in geval van een gebrek in een ander artikel met zoveel woorden uitsluiten, zo overweegt de voorzieningenrechter.

Gebrek?

De huurder, een wereldwijd opererende bierbrouwer, vordert huurprijsvermindering voor de maanden waarin de door hem gehuurde horecapanden van overheidswege zijn en nog zullen blijven gesloten. Voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering dient sprake te zijn van een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW. Een dergelijk gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Het begrip heeft een ruimte betekenis en kan bestaan uit iedere omstandigheid die het genot beperkt en het hoeft niet om fysieke eigenschappen te gaan.

De voorzieningenrechter overweegt dat de huurder zich terecht op het standpunt stelt dat de sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel als hier aan de orde (COVID-19) een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. Dit volgt uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling. Hierin staat dat het artikel van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert. Het gevolg hiervan is dat de huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Recht op of uitsluiting van huurprijsvermindering?

Als sprake is van een gebrek zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW kan een huurder in beginsel én met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. In beginsel, want artikel 7:207 BW is bij de huur van bedrijfsruimte van regelend recht. Een beroep op huurprijsvermindering wordt in veel huurovereenkomsten uitgesloten, zo ook in de algemene bepalingen van de recente ROZ-modellen (behoudens enkele uitzonderingen). Ook in de hier besproken procedure bij de voorzieningenrechter stelt de verhuurder dat artikel 7:207 BW contractueel was uitgesloten door partijen. De voorzieningenrechter gaat hier niet in mee. Het beding uit het ROZ-model 1980 dat betalingen ‘zonder enige korting’ dienen plaats te vinden is onvoldoende om tot die conclusie te kunnen komen. Belangrijk voor dit oordeel is, zoals de voorzieningenrechter overweegt, dat artikel 7:207 BW bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestond en dat latere ROZ-modellen, waarin nog steeds vergelijkbare bepalingen als in het ROZ-model 1980 voorkomen, de aanspraak op huurprijsvermindering in geval van een gebrek in een ander artikel expliciet uitsluiten.

Huurvermindering met een derde van de huurprijs is niet onredelijk

De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van de voorgestelde vermindering van de huur met een derde dat die (hem) voorshands niet onredelijk voorkomt. Er volgt toewijzing van de door de huurder gevorderde huurprijsvermindering ter grootte van een derde van de huurprijs. Aan de vraag of de huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, komt de voorzieningenrechter niet toe. Wel constateert hij dat het in rede ligt om de coronacrisis als een zodanige omstandigheid (in de zin van art. 6:258 BW) te kwalificeren, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd.

Conclusie

De gedwongen (horeca)sluiting van overheidswege vanwege COVID-19 levert naar het voorlopige oordeel van de kortgedingrechter een gebrek op zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW, hetgeen in beginsel aanspraak geeft op huurprijsvermindering op grond van art. 7:207 BW. Het was niet de vraag of maar wanneer de rechter deze vraag zou beantwoorden. Door velen is de afgelopen tijd in onder meer internetpublicaties en nieuwsbrieven de stelling ingenomen dat de coronacrisis géén gebrek oplevert. Tuinman en De Booys (J.A. Tuinman & T.Q. de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48) signaleren dat in hoofdzaak hiervoor drie argumenten worden aangedragen, te weten (1) de crisismaatregelen van overheidswege kwalificeren als een feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht, (2) de coronacrisis dient op grond van de verkeersopvattingen te worden toegerekend aan de huurder en (3) voor zover al geen toerekening aan de huurder plaatsvindt op grond van de verkeersopvatting, zal dit veelal plaatsvinden op grond van de huurovereenkomst. Naar onze mening zijn dit op zichzelf relevante omstandigheden, maar spelen zij geen, dan wel een ondergeschikte rol bij de vaststelling of sprake is van een gebrek. Dergelijke omstandigheden laten immers, tegen de achtergrond van de bedoeling van de wetgever bij de gebrekenregeling, onverlet dat de sluiting van overheidswege als gevolg van de coronacrisis een feitelijke omstandigheid oplevert waardoor de huurder niet het genot van de zaak heeft die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Wij verwachten daarom dat het voorlopige oordeel met betrekking tot het gebrek in een eventuele bodemprocedure in stand zal blijven. Het antwoord op de vraag of dat gebrek ook daadwerkelijk tot een huurprijsvermindering leidt, is wat ons betreft echter onzekerder. Daarvoor is allereerst van belang na te gaan of het recht om een huurprijsvermindering te vorderen contractueel is uitgesloten. Verhuurders zullen dan al snel een beroep kunnen doen op deze uitsluiting, tenzij dit beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of sprake is van onvoorziene omstandigheden en de huurder met succes een wijziging van de overeenkomst op dit punt kan vorderen.

Is de aanspraak op huurprijsvermindering niet uitgesloten, rijst de vraag of de gevolgen van het gebrek dienen te worden toegerekend aan verhuurder of huurder, of dat beide schouders de lasten zullen moeten dragen, al dan niet gelet op de redelijkheid en billijkheid. Het is, kortom, uitkijken naar een volgende uitspraak, al dan niet één in een bodemprocedure.

Bij vragen over de (mogelijke) gevolgen van het coronavirus voor uw huurcontract en/of overige vragen met betrekking tot huurrecht kunt u contact opnemen met Susanne van de Pest (vandepest@feltz.nl) en/of Indira Stolze (stolze@feltz.nl).