Lage tarief overdrachtsbelasting van toepassing op voormalige militaire kazerne: uitleg van het ‘woonbegrip’

20-04-2020

Projectontwikkelaars kunnen soms een flinke besparing op overdrachtsbelasting realiseren bij de herontwikkeling van gebouwen. Dat blijkt uit een zeer recente uitspraak van rechtbank Den Haag. In deze zaak speelde de vraag of een oude militaire kazerne die oorspronkelijk is gebouwd om militairen te huisvesten als een woning moet worden aangemerkt voor de overdrachtsbelasting of als een andere onroerende zaak. De rechtbank oordeelt in haar uitspraak van 31 maart 2020 dat het om een woning gaat (ECLI:NL:RBDHA:2020:3026). Het gevolg daarvan is dat het lage tarief voor de overdrachtsbelasting (2%) van toepassing is. Dat is het tarief dat voor woningen geldt, terwijl voor alle andere onroerende zaken een tarief van 6% van toepassing is (art. 14 Wet op belastingen van het rechtsverkeer (Wbr)). Met deze uitspraak heeft de rechter meer duidelijkheid verschaft over de wijze waarop het woningbegrip uit de Wbr moet worden uitgelegd. De uitspraak kan ook van nut zijn bij andere herontwikkelingsprojecten.

Het geschil

Het gaat in dit geval om een kazerne die eind negentiende eeuw ter huisvesting van militairen is gebouwd. Deze kazerne heeft later dienst gedaan als opvang voor asielzoekers en fungeert vanaf 1998 als museum en archiefdepot. De projectontwikkelaar die het gebouw aankoopt is voornemens een gebouw te realiseren met 60 woonappartementen, een hotel, winkels, een restaurant en een botanische tuin.

In de procedure bij de rechtbank beroepen beide partijen zich op vier arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 over het ‘woningbegrip’ (onder meer ECLI:NL:HR:2017:290). Terwijl de projectontwikkelaar uit deze arresten afleidt dat het bij deze beoordeling gaat om het oorspronkelijke doel waarvoor het pand destijds is gebouwd, stelt de Belastingdienst daarentegen dat uit de arresten volgt dat de bouwkundige aard van de onroerende zaak doorslaggevend is.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank gaat uitgebreid in op de parlementaire geschiedenis en de jurisprudentie. De Memorie van Toelichting bevat geen duidelijke opvatting over wat onder een woning moet worden verstaan. Uit de wetsgeschiedenis kan alleen worden opgemaakt dat slechts bouwwerken die naar hun ‘aard voor bewoning bestemd zijn’ voor het lage heffingstarief bij overdrachtsbelasting in aanmerking komen.

Voor de vraag of een bouwwerk naar zijn aard bestemd is voor bewoning gelden de kenmerken van het bouwwerk als aanknopingspunt:

  • aansluiting wordt gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd;
  • een verbouwing verandert de aard van het gebouw niet als slechts kleine aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

Aan de hand van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat het doel waarvoor de kazerne oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd bewoning door militairen is. Dit blijkt onder andere uit de inrichting van de kazerne en uit het door de eiseres bijgevoegde document ‘Het bouwen van een kazernement’ uit 1896. Doordat de oorspronkelijke aard in de loop der tijd ook niet gewijzigd is, luidt het oordeel dat ten aanzien van de overdrachtsbelasting het verlaagde tarief van 2% van toepassing is.

Het verweer dat de militairen voor werk op de kazerne verbleven en daarbuiten ook nog een eigen huis bezaten gaat niet op. Wonen op een kazerne past bij de leefgewoonten in de 19e eeuw. Ook het verweer dat het aanmerken van een kazerne als woning ver afligt van hetgeen de wetgever voor ogen had bij de invoering van het lage tarief voor woningen faalt. Het doel om met het lage tarief bij te dragen aan de doorstroming van de woningmarkt is een van de doelen, maar kan bij de uitleg van het woningbegrip niet doorslaggevend worden geacht.

Conclusie/betekenis voor de praktijk

Deze uitspraak verduidelijkt de reikwijdte van het woonbegrip in de overdrachtsbelasting. Bij de uitleg hiervan gelden de richtlijnen die de Hoge Raad in zijn arrest van 24 februari 2017 heeft gegeven.

Het moet gaan om bouwwerken die naar hun aard voor bewoning bestemd zijn. Voor het oordeel of dit het geval is dienen de kenmerken van het bouwwerk als aanknopingspunt worden genomen, waarbij dient te worden teruggegrepen naar de oorspronkelijke functie van het bouwwerk.

Doordat blijkt dat oorspronkelijke functie van de kazerne bewoning behelst, kan het lage overdrachtsbelastingtarief van 2% worden toegepast (en dat levert de projectontwikkelaar een aanzienlijk financieel voordeel op). Dat het kan lonen om dit goed uit te zoeken blijkt wel uit bovenstaande uitspraak. Ook in andere gevallen waarbij sprake is van een herontwikkeling en vaststaat dat een gebouw oorspronkelijk – mogelijk lang geleden – is ontworpen voor bewoning kan een projectontwikkelaar zijn voordeel doen met deze uitspraak. Het is overigens nog even afwachten of de Belastingdienst hoger beroep instelt tegen de uitspraak. Wij houden u op de hoogte.

Heeft u een vraag over de tarieven ten aanzien van overdrachtsbelasting of een andere vraag ten aanzien van het belastingrecht? Neem dan contact met ons op.

Auteur: Ruben Wiegerink