Er komen geen (huur-)inkomsten meer binnen door het coronavirus: wat nu?

De maatregelen in verband met het coronavirus, meest recent d.d. maandag 23 maart jl., hebben grote maatschappelijke en economische gevolgen. De gedwongen sluiting van onder meer alle horecagelegenheden en sport- en fitnessclubs in Nederland treft deze organisaties hard. Ook steeds meer winkelketens en kleine winkels in binnenstedelijke gebieden sluiten de deuren, maar dan vrijwillig. De laatst aankondigde kabinetsmaatregel luidt dat ook alle kappers, schoonheidsspecialisten en overige contactberoepen op het gebied van uiterlijke verzorging hun deuren moeten sluiten. En het valt niet uit te sluiten dat er nog verdergaande kabinetsmaatregelen zullen worden getroffen. Dit alles heeft ook een enorme (financiële) impact op huurders en verhuurders in Nederland. In dit blog ga ik in op de verplichtingen van huurders en verhuurders en of er een juridische basis is voor eventuele huurkorting. Overigens zouden in het belang van beide partijen in deze onzekere tijd alle inspanningen in de eerste plaats moeten zijn gericht op voortzetting van de huurrelatie.

Goed (ver)huurder

In deze uitzonderlijke tijden zal de vraag gesteld zal gaan worden wat van een goed (ver-)huurder mag worden verwacht, een belangrijk beginsel in het huurrecht. Daaruit volgt als eerste dat de verplichting om die maatregelen te treffen die van overheidswege worden geadviseerd. Huurders volgen de adviezen van het RIVM op door (fysieke) voorzieningen te treffen om bezoekers en/of personeel te beschermen tegen verdere verspreiding van het virus. Maar naar mijn mening ook om in de gegeven omstandigheden als huurder en verhuurder met elkaar in overleg te treden over de (financiële) gevolgen voor partijen wanneer dit nodig blijkt.

Verplichtingen huurder en verhuurder

Wij ontvangen dagelijks veel vragen in verband met het coronavirus over de verplichtingen van huurders en verhuurders. Zijn deze verplichtingen bijvoorbeeld nog wel hetzelfde als een paar maanden geleden, toen het coronavirus nog niet in Nederland aanwezig was? Wat nu als in de huurovereenkomst een exploitatieplicht is opgenomen, is huurder dan in de gegeven omstandigheden nog steeds verplicht het gehuurde te blijven gebruiken danwel verbeurt de huurder boetes wanneer hij toch de deuren sluit? En maakt het daarbij verschil of huurder het gehuurde niet meer mág (gedwongen sluiting) of niet meer wíl (vrijwillige sluiting) gebruiken?

Korting op de huur?

De meest gestelde en waarschijnlijk ook meest prangende vraag is inmiddels wel of huurders verplicht zijn en blijven om de huurpenningen volledig door te betalen. Er zijn al voorbeelden bekend van verhuurders die vrijwillig een tijdelijke huurkorting geven. Daar valt wat voor te zeggen, zeker wanneer huurders zonder die korting binnen afzienbare tijd failleren en er dan helemaal geen huuropbrengsten meer te verwachten zijn. Maar niet iedere verhuurder zal vrijwillig een huurkorting willen of kunnen verlenen. En ook dat is begrijpelijk. Het FD kopte op maandag 23 maart jl. dat een aantal grote winkelketens een huurkorting of zelfs huurvrije periode afdwingen van verhuurders. Kan dat zomaar?

Het wettelijk stelsel geeft een huurder aanspraak op huurprijsvermindering en/of schade indien er sprake is van een ‘gebrek’ aan het gehuurde. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis. Het beperkt zich dus niet tot fysieke gebreken aan het gehuurde. Zo levert het niet kunnen verkrijgen van een exploitatievergunning door de huurder van een horecapand vanwege het niet voldoen door de verhuurder aan bouwvergunningsvoorschriften een gebrek op. Tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum zijn dat in beginsel niet, omdat dit volgens de Hoge Raad een omstandigheid is die tot het ondernemersrisico van de huurder behoort. Dit is mogelijk anders wanneer de tegenvallende bezoekersaantallen veroorzaakt worden door slechte bereikbaarheid van het gehuurde waarvoor verhuurder verantwoordelijk is.

Covid-19 een ‘gebrek’?

Covid-19 zal op zichzelf niet snel als een gebrek worden aangemerkt. Maar een sluiting van het gehuurde op last van de overheid als gevolg van het coronavirus leidt mogelijk tot een andere conclusie. De vraag rijst immers of dit een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. Deze vraag zal ongetwijfeld binnen afzienbare tijd tot gerechtelijke procedures gaan leiden. Uiteraard is voor de beantwoording van deze vraag ook van belang wat partijen contractueel zijn overeengekomen. Met uitzondering van de huur van woonruimte, mag contractueel afgeweken worden van de wettelijke gebrekenregeling. Een individuele beoordeling van de positie van huurder en verhuurder en daarop aangepast plan van aanpak is dan ook te bevelen.

Checklist

Wij denken graag met u mee over mogelijke oplossingen, gericht op voortzetting van de huurrelatie in de toekomst. Dat zal immers de insteek van de meeste verhuurders en huurders zijn. Wij adviseren u in ieder geval een juridische check van uw positie te laten verrichten indien:

  • de huurpenningen niet meer betaald (kunnen of willen) worden;
  • verhuurder boetes wil opleggen of huurder boetes opgelegd krijgt;
  • de exploitatieplicht niet meer nagekomen wordt of kan worden;
  • de verhuurder of huurder de overeenkomst wil beëindigen;
  • de verhuurder of huurder schadevergoeding wil vorderen.

Bij vragen over de (mogelijke) gevolgen van het coronavirus voor uw huurcontract en/of overige vragen met betrekking tot uw huurcontract kunt u contact opnemen met Susanne van de Pest (vandepest@feltz.nl).


Heeft u overige vragen over de gevolgen van het coronavirus voor uw organisatie en bedrijfsvoering? U kunt (24/7) contact opnemen met onze Corona Helpdesk via corona@feltz.nl. Wij hebben een multidisciplinair team samengesteld dat het juridische speelveld overziet en uw organisatie zowel commercieel strategisch als beleidsmatig op weg zal helpen. Graag helpen wij u snel op weg met antwoorden op uw vraagstukken die zullen leven omtrent aansprakelijkheid, contractuele verplichtingen, staatssteun en ruimtelijke ordenings- en vergunningsaspecten van uw activiteiten en projecten. Weet ons ook beschikbaar voor de openbare orde aspecten die nu in het bijzonder opgeld doen, waaronder begrepen maatregelen in verband met rampenbestrijding, crisisbeheersing en geneeskundige hulpverlening (Wet veiligheidsregio’s).