Bestuurlijke boetes in stand gehouden wegens woningverhuur aan toeristen zonder benodigde short stay-vergunning

Inleiding

De gemeente Amsterdam staat toe dat bewoners af en toe hun woning (of woonboot) tijdelijk verhuren. Dit kan onder meer met gebruik van short stay, waarvoor een vergunning vereist is. Deze ontbrak in deze zaak. Het college van burgemeester en wethouders en het algemeen bestuur van de bestuurscommissie Centrum hebben daarom aan appellante vier bestuurlijke boetes opgelegd wegens overtreding van de Huisvestingswet (oud). De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”), heeft bij uitspraak van 7 februari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:428) deze boetes in stand gelaten en daarbij een uitleg gegeven over de aanpak van onttrekking van woningen aan de woonruimtevoorraad.

Casus

Short stay is ontwikkeld om het voor zakenmensen mogelijk te maken om in een gewone woonomgeving te verblijven wanneer zij voor enige tijd in Amsterdam moeten zijn voor hun werk. Bij short stay gaat het om het structureel aanbieden van een zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week tot maximaal zes maanden. Hierin verschilt short stay van de twee andere toegestane vormen van korte termijn verhuur. Verhuur van een bed & breakfasts mag het hele jaar plaatsvinden dit moet wel worden gemeld bij het stadsdeel en maximaal 40% van de oppervlakte mag worden gebruikt voor verhuur. Bij particuliere vakantieverhuur mag voor 60 dagen per jaar (vanaf 1 januari 2019 voor 30 dagen per jaar) de gehele woning worden verhuurd. In 2014 heeft de gemeente besloten geen nieuwe short stay vergunningen meer af te geven. Short stay werkt namelijk niet meer zoals het in eerste instantie was opgezet omdat de markt voor toeristische en zakelijke verhuur fors is veranderd. Het is eenvoudiger geworden om een appartement te huren op het internet, waardoor short stay zijn eigen positie tussen particuliere verhuur van appartementen en hotels dreigt te verliezen. Daarnaast worden short stay appartementen te vaak aan toeristen verhuurd, wat niet de bedoeling is van short stay.

Appellante, een beheerder van meerdere woningen ten behoeve van short stay, heeft vier verschillende bestuurlijke boetes opgelegd gekregen van tezamen € 168.000,- wegens het onttrekken van de woningen aan de woonruimtevoorraad van Amsterdam, zonder benodigde short stay vergunning. Doordat de woningen aan toeristen werden verhuurd waren de woningen niet meer beschikbaar voor duurzame bewoning. Dit is in strijd met artikel 30 lid 1 aanhef en onder a Huisvestingswet.

Wanneer behoren woningen tot de woonruimtevoorraad?

Eerst is van belang of een woning tot de woonruimtevoorraad behoort. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie ECLI:NL:RVS:2016:2080 en ECLI:NL:RVS:2013:196) dient daarbij te worden nagegaan of het desbetreffende gebouw op enig moment is bestemd voor permanente bewoning. Dat woonruimten worden verhuurd ten behoeve van short stay maakt niet dat de woonruimten hun bestemming voor permanente bewoning hebben verloren. Dit wordt beoordeeld aan de hand van objectieve maatstaven, waarbij feitelijk gebruik niet doorslaggevend is. Van belang is ten eerste hoe een woning is geregistreerd. Ook al woont er feitelijk niemand (meer) permanent in de woning, dan nog kan de woning worden beschouwd als woning die behoort tot de woonruimtevoorraad indien de bewuste woning ooit bestemd was tot woning. Dit geldt ook wanneer er geen personen op dat adres geregistreerd hebben gestaan. De Afdeling oordeelt derhalve dat alle woningen tot de woonruimtevoorraad behoorden.

Onttrekking aan de woonruimtevoorraad

Of sprake is van onttrekking aan de woonruimtevoorraad dient naar objectieve maatstaven te worden beoordeeld of een woning beschikbaar is voor duurzame bewoning. Het college had onder meer bewijs overgelegd van advertenties op de websites van Airbnb en Booking.com. Ook blijkt uit controles dat verschillende woningen identiek waren ingericht, er geen persoonlijke spullen waren aangetroffen, er geen etenswaren in de (koel)kast bevonden en er een informatiemap voor de gasten was aangetroffen. Verder was niet aannemelijk gemaakt dat de woningen slechts eenmalig aan toeristen werden verhuurd. Ook al was dit eenmalig, dan volgt volgens de Afdeling nog steeds dat de woning aan de woonruimtevoorraad was onttrokken aangezien deze niet beschikbaar was voor duurzame bewoning.

 

Auteur: Francine van Vlijmen