Forum Rotterdam: bouwteam moet worden hervat

Terwijl nog moet worden bezien of Feyenoord aanstaande zondag de landstitel binnenhaalt en wordt gehuldigd op de Coolsingel, leek deze week de samenwerking tussen de projectontwikkelaar en (beoogde) aannemer op het nieuwbouw- en herontwikkelingsproject Forum aldaar evenmin zeker.

Kort geding Rechtbank Amsterdam 21 april 2017

Tussen de projectontwikkelaar en aannemer was in bouwteamverband afgesproken dat de door aannemer gedane prijsaanbieding marktconform dient te zijn, aldus te bepalen door een door projectontwikkelaar aangestelde kostendeskundige.

Bouwteam

Voordeel van het bouwteam voor een opdrachtgever is dat een deskundige op het gebied van de uitvoering van bouwwerken en de daarmee samenhangende kostentechnische aspecten al in de ontwerpfase van een bouwproject betrokken is. Voor de aannemer geldt dat hij, hoewel hij op het moment van toetreding tot het bouwteam niet verzekerd is van gunning van de opdracht, in een gunstiger positie komt te verkeren. De aannemer pleegt als beloning voor zijn inspanningen tijdens de ontwerpfase een eerste en enige prijsaanbieding voor de uitvoering van het werk in het vooruitzicht te worden gesteld, met de intentie om een aannemingsovereenkomst te sluiten.

Het geschil dat partijen in kort geding bij de Rechtbank Amsterdam verdeeld houdt is de vraag of de door aannemer aangeboden bouwkosten marktconform zijn en of de door projectontwikkelaar aangewezen kostendeskundige juist heeft geoordeeld dat zulks niet het geval is.

Tussen partijen is niet in geschil dat aanvankelijk een akkoord bestond over de aanneemsom en dat nadien vanuit projectontwikkelaar ontwerpwijzigingen zijn voorgesteld. Daarop heeft aannemer de aanneemsom bijgesteld. De nieuwe prijs vormde voor projectontwikkelaar aanleiding om terstond de samenwerking eenzijdig te beëindigen.

De beëindiging, zonder aannemer voorafgaand in kennis te stellen van de bevindingen van de kostendeskundige en zonder een opening te bieden om de prijs nader te bespreken, strekt naar het oordeel van de kort geding rechter te ver. Het had op de weg van projectontwikkelaar gelegen om met aannemer in gesprek te gaan, of op zijn minst om de bevindingen van de kostendeskundige te delen en te bespreken, in plaats van de samenwerking abrupt te beëindigen. Dat projectontwikkelaar dit niet heeft gedaan getuigt, nog steeds naar het oordeel van de rechter, niet van een zorgvuldige opstelling en staat in de gegeven omstandigheden op gespannen voet met de eisen van redelijkheid en billijkheid.

Op vordering van aannemer is de slotsom dat projectontwikkelaar de onderhandelingen zal moeten voortzetten. Het wordt projectontwikkelaar verboden om met derden te onderhandelen totdat haar bouwkostendeskundige een gedocumenteerd oordeel heeft gevormd over de vraag of het laatste bod van aannemer binnen redelijke grenzen van marktconformiteit valt.

Ik acht het in de gegeven omstandigheden juist dat de rechter oordeelt dat niet (te) lichtvaardig tot beëindiging van de samenwerking kan worden overgegaan. Partijen moeten in staat worden gesteld in redelijkheid tot overeenstemming over de aanneemsom te kunnen komen. Dit betekent naar mijn oordeel niet dat een aannemer er zonder meer op mag vertrouwen dat de opdracht zal worden gegund (Gerechtshof Den Haag 14 juni 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1624), wel mag de aannemer vertrouwen op een juiste beoordeling van en deugdelijke onderhandeling over (de marktconformiteit van) zijn aanneemsom.

Auteur: Marc Houweling