Heeft verkoopmakelaar recht op courtage bij aanvaarding financieringsvoorbehoud?

03-04-2017

Deze zaak gaat om de aanspraak van een verkoopmakelaar op betaling van courtage na bemiddeling bij een koopovereenkomst die uiteindelijk niet door is gegaan. In de bemiddelingsovereenkomst is afgesproken dat het recht op courtage afhankelijk is van het niet inroepen van het financieringsvoorbehoud. De makelaar bestrijdt dat zijn opdrachtgever, de verkoper, kon aanvaarden dat de koper terecht een beroep deed op het financieringsvoorbehoud.


Casus

Naar de mening van de makelaar is een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen, heeft hij zijn bemiddelingsopdracht voltooid en heeft hij daarmee recht op courtage. Volgens de makelaar heeft koper niet voldaan aan de voorwaarden voor het rechtsgeldig kunnen inroepen van het overeengekomen financieringsvoorbehoud. Koper heeft slechts per e-mail één afwijzingsverklaring, zonder bewijsmateriaal, overhandigd, terwijl in de koopovereenkomst uitdrukkelijk was afgesproken dat koper op de ontbindende voorwaarde slechts een beroep kon doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen welke onderbouwd dienden te worden met bewijsmaterialen, aldus de verkoopmakelaar.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad stelt voorop dat het recht van de verkoopmakelaar op courtage niet komt te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, de verkoper, het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde onterecht is, doet de aanvaarding door verkoper geen afbreuk aan het recht op courtage, aldus de Hoge Raad. Dat koper in deze procedure geen partij is, is in dit verband niet relevant. Diens rechten zijn immers niet betrokken bij de vraag of de makelaar recht heeft op voldoening van courtage door zijn opdrachtgever.

Op basis van het oordeel van de kantonrechter moet echter worden betwijfeld of de verkoper in de gegeven situatie in redelijkheid een beroep jegens koper zou kunnen doen op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde. Koper heeft verkoper immers voor de vervaldatum op de hoogte gebracht van de tweede afwijzing van haar financieringsvraag. Van een perfecte koopovereenkomst lijkt dan ook geen sprake te zijn. De Hoge Raad acht in dit verband van belang dat een verkoopmakelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (art. 7:401 BW). De verkoopmakelaar dient het belang van zijn opdrachtgever centraal te stellen en belangenverstrengeling te voorkomen. Deze zorgplicht houdt naar het oordeel van de Hoge Raad in dit geval in dat de makelaar de rechtsgeldigheid van het ingeroepen financieringsvoorbehoud moet aanvaarden indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

Conclusie

Op basis van de zorgplicht moet de makelaar in dit geval de ontbinding van de overeenkomst aanvaarden. Het is aan verkoper en koper om te bepalen of is voldaan aan de voorwaarden waaronder een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud. Hun antwoord op die vraag is essentieel voor de aanspraak op courtage van de makelaar. De makelaar is daarbij dus afhankelijk van de standpuntbepaling van zijn opdrachtgever, maar dat is op zichzelf niet ongewoon in de verhouding tussen verkoper en makelaar. Zo staat het een verkoper bijvoorbeeld ook vrij een in de ogen van zijn makelaar alleszins redelijk bod op zijn huis te weigeren. Wel kan het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de opdrachtgever zich er jegens zijn makelaar op beroept dat het financieringsvoorbehoud terecht door de koper is ingeroepen, maar die situatie deed zich hier niet voor.

Auteur: Margot de Buck