COVID Chronicles the final episode: duidelijkheid van de Hoge Raad over huurprijsvermindering in coronatijd

13-01-2022

In 2021 schreven wij een serie blogs onder de noemer ‘Covid Chronicles’ over de gevolgen van de coronapandemie op huurovereenkomsten. Daarbij bespraken wij ook of de coronacrisis aanleiding geeft voor huurprijsvermindering. In ons laatste blog beschreven we de prejudiciële vragen die daarover in maart 2021 zijn gesteld door de kantonrechter in Limburg, en het belang van duidelijkheid voor de huurpraktijk over de verdeling van de lasten tussen huurder en verhuurder. Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1974) het verlossende antwoord gegeven op deze prejudiciële vragen. Hiermee is een duidelijk kader geschetst hoe in de praktijk moet worden omgegaan met de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurders en verhuurders. In dit blog zullen we het arrest van de Hoge Raad bespreken, en zullen wij aandacht geven aan de ruimte die de Hoge Raad in het arrest heeft opengelaten.

Centraal in het arrest staat de vraag of en, zo ja, op welke wijze een vermindering van de huurprijs aan de orde is, wanneer een huurder van bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) door coronamaatregelen het gehuurde niet, of slechts in geringe mate kan exploiteren. In de lagere rechtspraak worden twee mogelijke grondslagen voor huurvermindering gegeven. Dit gebeurt ofwel via de gebrekenregeling van art. 7:204 lid 2 BW, ofwel via art. 6:258 BW, de weg van de onvoorziene omstandigheden.

Gebrek of onvoorziene omstandigheid?

De Hoge Raad begint door in algemene zin op te merken dat beantwoording van de prejudiciële vragen mede betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimte dan horeca, zoals hotels en winkels. De Hoge Raad geeft verder aan dat de beantwoording niet alleen ziet op totale sluiting, waardoor het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd, maar ook op de algemene coronamaatregelen waardoor het gehuurde slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder niet of slechts in geringe mate exploiteren verstaat de Hoge Raad dat er geen of veel minder publiek in het gehuurde komt als gevolg van de coronamaatregelen.

Onvoorziene omstandigheid…

De Hoge Raad oordeelt dat de gevolgen van opgelegde coronamaatregelen waardoor een huurder niet, of in mindere mate de gehuurde ruimte kan exploiteren, inderdaad een onvoorziene omstandigheid oplevert. Daarbij neemt de Hoge Raad 15 maart 2020 (de datum van de eerste ‘intelligente’ lockdown) als peildatum. Bij huurovereenkomsten die voor die datum zijn aangegaan, levert de coronapandemie – behoudens tegenbewijs – een onvoorziene omstandigheid op. Op grond van 6:258 BW kan de huurovereenkomst dan door de rechter aangepast worden door de huurprijs te verminderen, waarover hierna meer.

…maar geen gebrek

De Hoge Raad oordeelt, in afwijking van de conclusie van advocaat-generaal Wissink (ECLI:NL:PHR:2021:902), dat er geen sprake is van een gebrek. De coronamaatregelen van overheidswege beperken weliswaar de mogelijkheid tot exploitatie van het gehuurde, maar hebben geen betrekking op de verhuurde zaak. Uit de wetsgeschiedenis bij de gebrekenregeling volgt volgens de Hoge Raad niet dat algemene overheidsmaatregelen zoals de coronamaatregelen, die voor partijen onvoorzienbaar waren, zijn aan te merken als een gebrek.

Omdat veelal ook via de weg van de onvoorziene omstandigheid een huurprijsvermindering wordt gevorderd, zal het oordeel dat geen sprake is van een gebrek voor de huurpraktijk geen al te grote gevolgen hebben. Opvallend is dat de Hoge Raad rechters oproept om in lopende procedures waarin wel alleen een beroep is gedaan op de gebrekenregeling, huurders in de gelegenheid te stellen hun stellingen aan te passen en (alsnog) een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden.

Berekening: de vastelastenmethode

Duidelijk is dat de coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheid kunnen gelden en de rechter de huurprijs in dat geval kan verminderen. De Hoge Raad geeft hiervoor in het arrest een rekenmethode, waarbij wordt uitgegaan van het ‘share the pain’-principe: de nadelige (financiële) gevolgen worden gelijk over huurder en verhuurder verdeeld. Hiervoor wordt aangesloten bij de in de rechtspraak ontwikkelde vastelastenmethode, die bestaat uit vier stappen:

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van huurprijsvermindering wordt aldus berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs – het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Samenvattend worden de nadelige gevolgen, na aftrek van de TVL, in deze methode gelijk verdeeld over de huurder en verhuurder. De Hoge Raad benadrukt nog dat deze berekening mede bedoeld is om de huurder en verhuurder een handvat aan te reiken om in onderling overleg tot een aanpassing van de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden te komen. Overigens kan een beroep op onvoorziene omstandigheden ook leiden tot een andere aanpassing van de huurovereenkomst, zoals langere betalingstermijnen of een uitsluiting van contractuele boetes.

Is maatwerk mogelijk?

In het arrest laat de Hoge Raad ruimte voor de werking van de redelijkheid en billijkheid. Specifieke omstandigheden kunnen meebrengen dat afgeweken wordt van de 50/50-verdeling tussen huurder en verhuurder. De Hoge Raad noemt daarbij expliciet de hoedanigheid en financiële positie van huurder en verhuurder. Dit biedt huurders en verhuurders ruimte om te betogen dat de rechter vanwege de specifieke omstandigheden van het geval zou moeten overgaan tot een andere verdeling van de pijn (bijv. 60/40).

De Hoge Raad heeft met het arrest van 24 december 2021 duidelijkheid gegeven over de grondslag voor een aanspraak op huurprijsvermindering en de geëigende rekenmethode. Het arrest geeft daarmee heldere en bruikbare richtlijnen voor de huurpraktijk op basis waarvan verhuurders en huurders in onderling overleg discussies over huurprijsvermindering kunnen afwikkelen. Ruimte voor maatwerk blijft bestaan.

Nog onduidelijkheid voor 230a-bedrijfsruimtes en huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020

Na dit arrest blijven echter ook enkele vragen onbeantwoord. Zo hebben de antwoorden van de Hoge Raad alleen betrekking op 290-bedrijfsruimtes en blijft onduidelijk hoe om te gaan met de sluiting van zogeheten 230a-bedrijfsruimtes. Ook evenementencentra, sportscholen, cursuslocaties en andere 230a-ruimtes hebben immers de nadelige gevolgen van de coronamaatregelen aan den lijve ondervonden. Verder rijst de vraag of huurders die een huurovereenkomst zijn aangegaan (kort) na 15 maart 2020 ook een beroep op onvoorziene omstandigheden kunnen doen. Kunnen zij met succes betogen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefden te verwachten dat de coronapandemie zo lang zou duren? En wat mogen verhuurders aan inspanningen van huurders verwachten tijdens de pandemie? Kan een huurder die eigener beweging heeft besloten tot (langdurige) sluiting van het gehuurde ook aanspraak maken op een ‘gelijke’ verdeling van de pijn? Partijen zullen zich ongetwijfeld tot de rechter wenden wanneer zij er met het arrest van de Hoge Raad in de hand toch niet uitkomen.

Bij vragen over huurovereenkomsten in coronatijd en/of vragen met betrekking tot het huurrecht in het algemeen kunt u contact opnemen met Susanne van de Pest (vandepest@feltz.nl) of Adinda de Jonge (dejonge@feltz.nl).