Vastgoedeigenaren opgelet: verduurzaming bij ingrijpende renovaties komt in een stroomversnelling

13-10-2021

Eerder schreef ik een blog over de BENG: sinds 1 januari 2021 moet de om­ge­­vingsvergunningaan­vraag voor het realiseren van nieuwbouw voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Ge­bou­wen. Maar nu, ge­heel in lijn met de Europese ambitie om de bouwsector verder te verduurzamen, moet ook bestaande bouw eraan geloven. Recent werd namelijk bekend dat de Minister van BZK het opwek­­ken van hernieuwbare energie bij een ‘ingrijpende renovatie’, tegen de wil van de Tweede Kamer in, ver­plicht wil stellen. Hoewel deze verduurzamingsverplichting, als uit­wer­king van de Euro­pe­se richt­lijn Renewable Energy Directive II (RED II), niet uit de lucht komt vallen, behelst het een heet po­­li­tiek hangijzer. Het gaat namelijk om een rechtstreekse regulering van de eigendom van bestaande bouw.

Krachtens het nieuwe artikel 5.6, vijfde en zesde lid, van het Bouwbesluit 2012, raakt deze ver­duurzamingsverplichting aan de auto­no­mie van vastgoedeigenaren om hun eigen­dom naar eigen inzicht te gebruiken, met dien verstande dat een ‘ingrijpende renovatie’ een keuze im­pliceert. Men kan een voorgenomen (grootschalige) renovatie ook tijdelijk uitstellen of schrap­pen. Bij deze keuze speelt dan de vraag: wat houdt ‘ingrijpende renovatie’ eigenlijk in? Dat bespreek ik in deze blog in afwachting van de inwerkingtreding van het (ontwerp)besluittot wijziging van het Bouw­­­be­sluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met hernieuwbare energie bij ingrijpende re­no­vatie”. De Minister van BZK verwacht dat het (ontwerp)besluit dit najaar van kracht wordt.

Een korte toelichting op RED II

De haast die de Minister van BZK heeft met de verdere verduurzaming van bestaande bouw is terug te voeren op de RED II. Deze richtlijn bevat de verplichting voor lidstaten om een grote hoeveelheid hernieuwbare energie voor te schrijven bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie. Met de BENG is deze verplichting reeds geïmplementeerd voor nieuwbouw, voor ingrijpende renovatie had dit uiterlijk moe­ten gebeuren op 30 juni 2021. Nu deze datum niet is gehaald, riskeert Nederland, zo merkt de Mi­nis­ter van BZK op in haar brief van 26 augustus 2021, te worden betrokken in een inbreuk­pro­cedure van de Eu­ropese Commissie, terwijl “het uitzonderen van huiseigenaren [niet] mag onder de huidige Europese Regelgeving” omdat “de [RED II] hier geen ruimte voor [biedt]”, aldus de Minister van BZK.

Maar mogelijk nog interessanter is dat de Minister van BZK in de brief van 26 augustus 2021 ook stelt dat “de eis [tot het realiseren van een minimumwaarde hernieuwbare energie] haalbaar en uitvoerbaar is, ook voor [vastgoed]eigenaren”. En “bovendien [zou] het aantal ingrijpende renovaties volgens de de­­finitie in het Bouwbesluit [2012] zeer gering” zijn. Laten wij daarom eens inzoomen op die definitie.

De verduurzamingsverplichting

Het vierde lid van artikel 5.6 van het Bouwbesluit 2012, genaamd “ver­bouw”, bepaalt thans dat “op een ingrijpende renovatie als bedoeld in artikel 2 van de her­­ziene richtlijn energieprestatie ge­bou­­­wen de voorschriften van artikel 5.2 niet van toepassing [zijn; …]”. Dit artikellid is een uitvloeisel van de hoofdregel in artikel 1.12, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012 dat op de verbouw van bouwwer­­ken de ‘nieuwbouwvereisten’ uit hoofdstukken 2 tot en met 5 van toepassing zijn, tenzij in de be­treffende afdeling anders is bepaald. In deze uitzondering voor­­ziet het huidige vierde lid van artikel 5.6 van het Bouwbesluit 2012: op een “in­grij­pende renovatie” zijn de BENG-eisen niet van toepassing.

Voornoemd (ontwerp)besluit brengt hier verandering in door een nieuw vijfde lid aan artikel 5.6 van het Bouwbesluit 2012 toe te voegen, waarmee het huidige vierde lid van dit artikel wordt gewijzigd, in zoverre dat een “ingrijpende renovatie” van bestaande bouw voortaan een minimum inzet van her­nieuwbare energie­bron­­nen moet omvatten. Deze verduurzamingsverplichting geldt evenwel al­leen als aan de volgende twee cumulatieve voorwaarden wordt voldaan: (i) er dient sprake te zijn van zo’n ‘in­­­grijpende renovatie’ waarbij (ii) een technisch bouwsysteem voor ruimteverwarming of ruim­te­koe­ling wordt geplaatst, gedeeltelijk wordt vernieuwd, veranderd of vergroot in dat bestaande gebouw.

‘Ingrijpende renovatie’ uitgelegd

De RED II laat lidstaten ter zake van de definitie van ‘ingrijpende renovatie’ een keuze. Men gaat uit van een renovatie met een kostenraming van 25% van de waarde van het bestaande gebouw óf men han­teert een methodiek waarbij wordt uitgegaan van een renovatie van 25% van de oppervlakte van de bestaande gebouwschil. In voornoemd (ontwerp)besluit is gekozen voor deze tweede optie, de zo­ge­heten opper­­vlakte-metho­de. Dit wordt vastgelegd in artikel 3.2 van de Regeling Bouwbesluit 2012.

Concreet stelt de Minister van BZK dat “van ingrijpende renovatie […] sprake [is] wanneer meer dan 25% van de oppervlakte van de gebouwschil wordt vernieuwd, veranderd of vergroot én deze vernieuwing, verandering of vergroting de integrale gebouwschil betreft. Hiermee wordt be­doeld dat de uit­wendige scheidingsconstructie volledig, dat wil zeggen met inbegrip van alle constructieonderde­­­len (binnenblad, spouwvulling, buitenblad) wordt weggehaald en opnieuw opgebouwd. Er is hier bij­­voorbeeld sprake van wanneer een dak of gevel volledig wordt opengelegd en vernieuwd, waar­­­door de mogelijkheid bestaat om tegelijkertijd de isolatie aan te brengen die voldoet aan de nieuw­bouw­-eis. Bij aanpassingen die geen betrekking hebben op de integrale bouwschil is, ook als het gaat om re­novatie van meer dan 25% van de gebouwschil, geen sprake van ingrijpende renovatie. Voorbeelden van dergelijke niet ingrijpende renovaties zijn: na-isolatie van een spouwmuur, na-iso­la­tie van en­kel­steens buitenmuren aan binnen- of buitenkant, na-isolatie onder dakpannen of tegen het dak­be­schot, vervanging van het binnen- of buitenblad van gevel of dak en vervanging van dakbedekking.

Ook bij het aardgasvrij maken?

In de Tweede Kamer vroeg men zich af, ter zake van voorwaarde (ii), of het aardgasvrij maken van een be­staand gebouw door bijvoorbeeld een derde of meer van de radiatoren te vernieuwen, kwalifi­ceert als ‘ingrijpende renovatie’ in voorbedoelde zin. Volgens de Minister van BZK is dit niet het geval:

Van het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van een verwarmings- of koelinstallatie is spra­ke wanneer een derde of meer van de afgiftelichamen (meestal radiatoren) wordt vernieuwd, ver­anderd of vergroot of wanneer één of meer van de centrale warmte-, koude- of warm water-op­­­-wek­kers of centrale ventilatie-units veranderd wordt. Dit is opgenomen in de nota van toelichting van het besluit. Daarmee wordt aangesloten bij de EPBD-voorschriften voor technische bouw­sys­temen, wat de eenduidigheid in de markt ten goede komt. Voor pandeigenaren die hun bezit gereedma­­ken voor aardgasvrije verwarming, en daarbij ingrijpend renoveren, betekent dat ze gebruik kun­nen maken van voornoemde richtlijnen voor het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergro­ten van een verwarmings- of koelinstallatie om na te gaan of ze op dat moment moeten voldoen aan de eis.

De verduurzamingsverplichting bij 'ingrijpende renovatie' geldt overigens alleen wann­eer syste­men voor ruimtekoeling of ruimteverwarming sowieso al deel uitmaken van de geplande renovatie. Zo wordt voorkomen dat vastgoedeigenaren onnodig hoge kosten moeten maken voor het vernieuwen c.q. aanpassen van een bes­taande koel- of verwarmingssysteem die nog een economische of technische levensduur heeft. Er zijn diverse technische oplossingen beschikbaar om aan de minimumeis voor een hoeveelheid her­nieuw­bare energie te voldoen. Het is aan vastgoedeigenaren om hieraan concreet invulling te geven.

Een brede, generieke toepassing

Anders dan bijvoorbeeld het huidige artikel 13 van de Woningwet, op grond waarvan een gemeente, als men dat noodzakelijk acht in het specifieke geval, de ei­genaar van een bestaand gebouw kan verplichten te verduurzamen tot aan de ‘nieuwbouwvereisten’ (zoals de BENG-eisen) uit het Bouwbesluit 2012, geldt de verduurzamingsverplichting bij 'ingrijpende renovatie' in principe generiek, namelijk voor alle bestaan­de woning­bouw en utiliteitsbouw waarbij aan voornoemde twee cumulatieve voorwaarden wordt vol­daan. Dus niet alleen voor woningcorporaties of de grotere vastgoedeigenaren in ons land, maar ook voor iedere woningeigenaar die van plan is zo’n (grootschalige) ‘ingrijpende renovatie’ uit te voeren.

Tenzij een van de uitzonderingen opgaat. De verplichting om een mini­­male hoeveelheid duurza­me ener­­gie op te wekken geldt niet bij ingrijpende renovaties van bouw­werken die geen gebouw zijn of bij bestaande gebouwen met overige gebruiksfuncties en industriefuncties. Verder wordt er een nieuw zesde lid aan artikel 5.6 van het Bouwbesluit 2012 toegevoegd met vier uit­zon­deringen op deze ver­duur­zamingsverplichting, te weten een bestaand bouwwerk dat: (i) vanwege de gebruiksfuncties een lage energievraag heeft, (ii) (binnen drie jaar na renovatie aantoonbaar) is aange­slo­ten op een warm­te­net, (iii) wegens locatiegebonden omstandigheden of techni­sche belemme­rin­gen niet aan de mini­mum­eis voor hernieuwbare energie kan voldoen (bijvoorbeeld monumentale gebouwen) of (iv) waarbij de te nemen maatregelen niet binnen tien jaar kunnen worden terugverdiend (als hardheidsclausule).

Wilt u as­­­sis­­­tentie bij een juist begrip van het Bouwbesluit 2012? Of heeft u vra­gen over de impact van het (ontwerp)besluit op uw (grootschalige) renovatieproject? Neem dan contact op met Tijn Sle­gers.