COVID Chronicles deel 3: Exploitatieplicht huurder van een bedrijfs- of kantoorruimte gedurende coronapandemie ‘gewoon’ van toepassing?

09-07-2021

Voor de meeste huurders en verhuurders van bedrijfs- en kantoorruimte heeft de lockdown een grote impact gehad. Veel winkels, restaurants, hotels en andere locaties werden tijdelijk (deels) gesloten. Inmiddels zijn de beperkende maatregelen grotendeels opgeheven. Huurders en verhuurders kunnen – voor zover nog niet gedaan - de balans gaan opmaken. In deel 1 van deze blogserie schreven wij al over de gevolgen van de coronapandemie voor huurders en verhuurders. In deel 2 gingen wij specifiek in op de (on)redelijkheid van omzethuur voor verhuurders. In dit deel van de serie staan wij stil bij de exploitatieverplichting voor huurders. Centraal staat de vraag of een huurder van kantoorruimte (artikel 7:230a BW) of winkelruimte (artikel 7:290 BW) gehouden wordt aan de exploitatieplicht gedurende de coronapandemie.

Als de exploitatieplicht onverkort geldt, en huurder heeft het gehuurde in weerwil daarvan niet geëxploiteerd, dan rijst de vraag of een beroep op matiging van de contractuele boete de huurder uitkomst biedt. Op deze vragen wordt in dit blog ingegaan.

Schending van exploitatieplicht?

In menige huurovereenkomst is een exploitatieplicht opgenomen. Deze plicht houdt in dat de huurder het gehuurde ook daadwerkelijk dient te gebruiken conform de in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming. Doorgaans wordt deze verplichting gekoppeld aan een boete voor het geval de huurder de verplichting niet nakomt. Op grond van artikel 6:92 lid 3 BW is een vereiste voor het opleggen van een dergelijke boete dat de tekortkoming waarop de boete ziet, is toe te rekenen aan de huurder. De exploitatieplicht bestaat om te voorkomen dat de verhuurder schade oploopt door het niet (geheel) gebruiken van het gehuurde door de huurder.

In de algemene bepalingen van de veelgebruikte modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is ook zo’n exploitatieplicht opgenomen. Vastgelegd is dat de huurder het gehuurde gedurende de gehele huurperiode “daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf” zal gebruiken. Voldoet de huurder niet aan deze verplichting, dan is hij aan de verhuurder een direct opeisbare boete van minimaal € 250,- verschuldigd voor elke kalenderdag dat hij in verzuim is.

Normaal gesproken zal een huurder gebruik willen maken van het gehuurde, maar gedurende de coronapandemie was dat niet in alle gevallen mogelijk. Om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan werden onder meer winkels en horeca (deels) gesloten. Bij een gedwongen sluiting van een bedrijfs- of kantoorruimte is het niet mogelijk om als huurder de exploitatieplicht na te komen. Huurders die door dergelijke maatregelen getroffen waren, kunnen veelal een succesvol beroep doen op overmacht (zie bijv. Rb. Amsterdam 27 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5827, r.o. 16). Schending van de exploitatieplicht is in een dergelijk geval immers niet de schuld van de huurder en komt krachtens de wet niet voor zijn rekening. Evenmin leiden de geldende verkeersopvattingen ertoe dat dit voor zijn rekening komt.

In gevallen waarin de huurder zonder expliciete overheidsmaatregel zijn bedrijfs- of kantoorruimte sluit, bijvoorbeeld omdat exploiteren meer kost dan het oplevert, levert dat niet snel een overmachtssituatie op. In dergelijke gevallen is het mogelijk dat een verhuurder de huurder aan zijn exploitatieplicht kan houden. In een procedure zal de rechter beoordelen of het gegeven de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder de huurder aan de exploitatieplicht houdt. Dat zal het geval zijn wanneer de gevolgen van de exploitatieplicht voor de huurder in verhouding tot de belangen van de verhuurder zeer negatief uitwerken. De omstandigheden van het geval zullen dus doorslaggevend zin voor de vraag of de huurder aan de exploitatieplicht gehouden kan worden of niet.

Matiging van contractuele boete

Komt de rechter tot het oordeel dat de exploitatieplicht door de huurder geschonden is, kan hij de contractueel bedongen boete matigen. Deze matiging op verzoek van de huurder kan plaatsvinden op grond van artikel 6:94 BW. Bij de toepassing van een dergelijke matiging dient de rechter terughoudend te zijn. Volgens vaste jurisprudentie kan matiging alleen plaatsvinden als de onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Om te bepalen of hiervan sprake is, moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het ingeroepen is (zie o.a. Rb. Noord-Holland 28 april 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3453, r.o. 6.8). Als vastgesteld wordt dat het resultaat van de boete buitensporig is en daarom onaanvaardbaar, dan zal de rechter de boete matigen. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW mag het bedrag in ieder geval niet lager zijn dan de schade die op grond van de wet gevorderd kan worden.

Conclusie

Is een kantoor- of bedrijfsruimte gedwongen gesloten als gevolg van expliciete overheidsmaatregelen, dan kan een huurder, wanneer hij door de verhuurder aan zijn exploitatieplicht gehouden wordt, succesvol een beroep doen op overmacht. De schending van deze plicht komt in dit geval niet voor zijn rekening. Wanneer de huurder daarentegen ‘vrijwillig’ zijn kantoor- of bedrijfsruimte sluit, is het mogelijk dat een verhuurder de huurder succesvol aan zijn exploitatieplicht kan houden. Of dit het geval is, hangt af van de specifieke omstandigheden. Komt de schending van de exploitatieplicht voor rekening van de huurder, dan kan een contractuele boete opgelegd worden aan de huurder. De rechter kan dan op verzoek van de huurder de boete matigen, wanneer deze buitensporig is en tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. De vraag of een contractuele boete voor matiging in aanmerking komt, is ook relevant voor andere schendingen van contractuele afspraken. Denk bijvoorbeeld aan de vraag of het gehuurde tijdens de coronapandemie door de huurder conform de contractuele bestemming is gebruikt en zo niet, wat de gevolgen daarvan zijn. Hierop zullen wij in het laatste deel van deze blogserie ingaan.