Schaarste en prijsstijgingen op de bouwmaterialenmarkt: wie trekt aan het kortste eind?

01-06-2021

Een tekort aan kunststof, hout en metaal: de bouwsector ziet zich geconfronteerd met een schaarste aan grondstoffen met extreme prijsstijgingen tot gevolg. Verschillende factoren waaronder de coronacrisis, de aantrekkende mondiale economie en leveringsproblemen (o.a. door handelsconflicten en de stremming in het Suezkanaal) hebben de al bestaande grondstoffenschaarste verhevigd. De kosten van bouwmaterialen – en daarmee de bouwkosten - zijn hierdoor in korte tijd in een recordtempo gestegen.

De gevolgen zijn groot voor aannemers die een vaste aanneemsom zijn overeengekomen met hun opdrachtgever. Weliswaar is enig ondernemersrisico begroot in de prijs, maar die marge is vaak onvoldoende om de hoge kosten van de bouwmaterialen (volledig) te dekken, met verliesgevende projecten tot gevolg. Binnen de bouwsector rijst al snel de vraag wie aan het kortste eind trekt: is het voornamelijk de aannemer die de prijsstijgingen in zijn portemonnee voelt, of komen de hogere bouwkosten ook (deels) voor rekening van de opdrachtgever? En hoe kan bij het aangaan van toekomstige contracten worden voorgesorteerd op deze prijsstijgingen voorkomen kunnen worden?

Contractuele verdeling van risico prijsstijgingen

Allereerst is het van belang om te kijken of de tussen partijen gesloten overeenkomst aanknopingspunten bevat om de gevolgen van prijsstijgingen te delen. In de overeenkomst kan bijvoorbeeld een risicoregeling zijn opgenomen over het verrekenen van prijswijzigingen van bouwmaterialen gedurende het bouwproject, of een bepaling die een afkoopsom regelt voor prijsstijgingen.

Kostenvergoeding UAV(-GC)

Het is goed denkbaar dat de UAV 2012 dan wel de UAV-GC 2005 integraal (vgl. Voorschrift 3.9 C uit de Gids Proportionaliteit) van toepassing zijn op de rechtsrelatie tussen opdrachtgever en aannemer. De UAV en de UAV-GC voorzien in een vergoedingsregeling wanneer sprake is van kostenverhogende /onvoorziene omstandigheden (par. 47 UAV 2012 respectievelijk par. 44 lid 1 sub c UAV-GC 2005).

Bij par. 47 UAV ligt ten gunste van de opdrachtgever de lat hoog; om voor bijbetaling in aanmerking te komen, moet de aannemer aantonen dat (i) de extreme prijsstijging (een ‘kostenverhogende omstandigheid’) niet onder het ondernemersrisico valt, (ii) deze niet aan hem toerekenbaar is, (iii) niet voorzienbaar was, en (iv) dat sprake is van omstandigheden die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen. In rechtspraak van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen wordt als vuistregel wel aangenomen dat de prijsstijging een impact van minstens 5% moet hebben op de aanneemsom. Een contractuele risicoregeling sluit een beroep op par. 47 UAV niet per definitie uit.

Zijn de UAV-GC van toepassing, dan geldt dat par. 44 lid 1 sub c UAV-GC een vergoedingsregeling kent voor ‘onvoorziene omstandigheden’. De aannemer heeft recht op kostenvergoeding (i) als sprake is van een onvoorziene omstandigheid en (ii) de opdrachtgever een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, omdat dit niet redelijk en billijk zou zijn. Par. 44 lid 1 sub c UAV-GC 2005 wordt terughoudend toegepast. Het is echter aannemelijk dat de coronacrisis en een daardoor ontstane prijsstijging met een impact van minstens 11% op de aanneemsom, zo volgt uit rechtspraak, wel wordt aangemerkt als een ‘onvoorziene omstandigheid’.

Kostenverhogende omstandigheden in het Burgerlijk Wetboek

Zouden de UAV(-GC) niet van toepassing zijn, dan biedt het wettelijk stelsel aan een aannemer die tijdens een bouwproject wordt geconfronteerd met extreme prijsstijgingen van bouwmaterialen, de mogelijkheid om een prijsaanpassing te verlangen, die zo nodig bij de rechter of arbiter kan worden afgedwongen (artikel 7:753 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). De rechter of arbiter kan de overeengekomen prijs geheel of gedeeltelijk aan de kostenverhoging aanpassen.

Een aannemer dient aan te tonen dat: (i) hij bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hoefde te houden met dergelijke ‘kostenverhogende omstandigheden’, én (ii) deze ‘kostenverhogende omstandigheden’ niet aan hem toerekenbaar zijn. Aannemers let op: de opdrachtgever moet zo spoedig mogelijk worden gewaarschuwd voor de noodzaak van een prijsverhoging (art. 7:753 lid 3 BW).

Over het algemeen kent art. 7:753 BW een milder regime dan dat uit de UAV(-GC). De aannemer die met zijn opdrachtgever de UAV(-GC) is overeengekomen, spint daar geen garen bij. In dat geval kan géén beroep worden gedaan op art. 7:753 BW, omdat de tussen partijen overeengekomen algemene voorwaarden, de UAV (-GC), in de plaats treden van de wettelijke regeling. En zoals uit het voorgaande blijkt, pakken de UAV (-GC) voor de aannemer minder gunstig uit dan de wettelijke regeling van art. 7:753 BW

Minnelijk overleg – aanpassing contract

Bevat de overeenkomst onverhoopt geen relevante bepaling die ziet op prijsstijgingen en/of zijn de UAV(-GC) niet van toepassing en/of wil men de gang naar de rechter mijden, dan staat uiteraard de weg voor een opdrachtgever en een aannemer open om eventueel nieuwe of aanvullende prijsafspraken te maken over de kostenverhogende omstandigheden. Nieuwe contractafspraken dus.

Een minnelijke regeling kan in het belang zijn van een goede voortzetting van de bouwrelatie voor nu, en in de toekomst. De hiervoor geformuleerde normen kunnen daarbij als vertrekpunt gelden.

Contracteren van prijsschommelingen

Zoals uit het voorgaande volgt, valt geen eenduidig antwoord te geven op de vraag wie aan het kortste eind trekt. De lat voor een beroep op kostenvergoeding ligt hoog: in eerste instantie zal het waarschijnlijk de aannemer zijn die de prijsstijgingen rechtstreeks in zijn portemonnee zal voelen. Afhankelijk van hetgeen tussen de aannemer en de opdrachtgever is overeengekomen, kan het risico worden verdeeld.

Het wordt geadviseerd om bij het sluiten van toekomstige overeenkomsten na te denken over dergelijke risico’s op prijsstijgingen en/of een contractuele bepaling omtrent de verdeling van prijsschommelingen op te nemen in de aannemingsovereenkomst.

Circulair bouwen

Een hele andere manier om te kijken naar het vraagstuk van prijsstijgingen van bouwgrondstoffen, houdt verband met de inzet van innovatieve bouwvormen zoals circulair bouwen. Binnen de circulaire bouw wordt gebruik gemaakt van alternatieve bouwmaterialen, waaronder niet alleen gerecyclede bouwmaterialen verkregen uit sloopafval, maar ook natuurlijke bouwmaterialen, zoals hennep, vlas en stro (zgn. biobased bouwen). Door het gebruik van deze alternatieve bouwmaterialen zijn méér (gerecyclede en biobased) bouwgrondstoffen en -materialen beschikbaar, is men minder afhankelijk van grondstoffen uit het buitenland en kunnen de prijsstijgingen op de (wereldwijde) bouwmaterialenmarkt worden omzeild. Het toenemende belang van circulair bouwen wordt met de huidige gekte op de bouwmaterialenmarkt dan ook nogmaals benadrukt.

Graag denken wij met u mee over mogelijke (circulaire) oplossingen en wij adviseren u graag bij het opstellen van (aannemings-)overeenkomsten.

Bij vragen kunt u contact opnemen met ons bouw- en vastgoed team: Marc Houweling, Susanne van de Pest, Brim Tonino, Jan Borman, Adinda de Jonge