COVID chronicles deel 2: (on)redelijkheid omzethuur voor verhuurders

25-03-2021

In deel 1 van deze blogserie schreven wij over de gevolgen van de coronapandemie voor huurders en verhuurders. De centrale lijn in de rechtspraak is dat COVID-19 een onvoorziene omstandigheid is en huurders om die reden bij omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen in aanmerking komen voor een huurkorting. De verdeling van de pijn, 50/50, is dan het vertrekpunt maar zoals toegelicht in ons vorige blog geen automatisme.

Financiële gevolgen corona verhuurders

In het afgelopen jaar is de aandacht van de nadelige financiële gevolgen van de coronapandemie – begrijpelijkerwijs – veelal uitgegaan naar huurders. Maar de coronapandemie heeft even zo goed nadelige financiële gevolgen voor verhuurders. In dit blog staan we stil bij de positie van verhuurders in geval van een omzetgerelateerde huurprijs.

Wat nu als de omzet van de huurder als gevolg van de coronacrisis volledig wegvalt en de huurprijs daardoor (nagenoeg) nihil wordt? Kan een verhuurder dan zelf ook een beroep op onvoorziene omstandigheden doen en verdeling van die tegenvaller vorderen? Zoals wij in dit blog zullen bespreken, staat juridisch niets aan zo’n vordering van een verhuurder in de weg.

Omzetgerelateerde huurprijs

In de door de coronamaatregelen zwaar getroffen branches horeca en retail komen huurders en verhuurders met enige regelmaat een percentage van de omzet als huurprijs overeen. Dit wordt een omzethuur genoemd. Wordt minder omzet gegenereerd, dan is de verschuldigde huurprijs lager. Doorgaans wordt een omzethuur overeengekomen, zodat een huurder geen negatieve gevolgen ondervindt van tijdelijke en/of beperkte fluctuaties in de omzet. Keerzijde van de medaille is dat verhuurders ook meeprofiteren van een hogere omzet van huurders. De kantonrechter in de Rechtbank Limburg noemt de gedachte ‘for better or for worse’ een beginsel van omzethuur (ECLI:NL:RBLIM:2020:5959, r.o. 4.2). Dit brengt volgens de kantonrechter met zich dat partijen zich over en weer inspannen om zoveel mogelijk omzet te genereren. De huurder door de wijze van exploitatie en de verhuurder door bijvoorbeeld het plegen van periodiek groot onderhoud.

Bij omzethuur kan worden gedacht aan een strandpaviljoen waarbij de omzet veelal afhangt van de weersomstandigheden. Maar ook in de evenementenbranche en kledingzaken komt een omzethuur wel voor. Partijen kunnen ervoor kiezen om een minimumhuur af te spreken en een deel van de huurprijs omzetgerelateerd te maken. Maar het komt ook voor dat partijen een volledige omzetafhankelijke huurprijs overeenkomen. Bij deze laatste variant is het in theorie mogelijk dat in het geheel geen huurpenningen verschuldigd zijn wanneer geen enkele omzet gerealiseerd wordt.

De vraag rijst of het wegvallen van de omzet als gevolg van de coronamaatregelen voor een verhuurder onvoorziene omstandigheden oplevert op grond waarvan deze toch aanspraak kan maken op gedeeltelijke huurbetaling.

Beroep verhuurder op onvoorziene omstandigheden?

Het is goed verdedigbaar dat bij huurcontracten (gesloten voor aanvang van de uitbraak van het coronavirus) waarin een 100% omzethuur is bedongen, de gevolgen van het coronavirus onvoorziene omstandigheden betreffen en de nadelige gevolgen tussen huurder en verhuurder moeten worden verdeeld. Reden hiervoor is dat overheidsmaatregelen die een zeer lage of geen enkele omzet voor huurder veroorzaken, ook omstandigheden betreffen die in algemene zin niet zijn verdisconteerd in een huurovereenkomst met een omzetgerelateerde huurprijs. Immers, een verhuurder zal er bij het aangaan van de huurovereenkomst niet van zijn uitgegaan dat de huurder noodgedwongen het gehuurde moest sluiten waardoor geen enkele omzet meer gegenereerd zou worden. Van een tijdelijke en/of beperkte fluctuatie in de omzet, een voorzienbare omstandigheid, is dan geen sprake meer.

Het volgende oordeel van kantonrechter in de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:4253) is in dit kader interessant:


18. Anders dan [eiseres] aanvoert, is de coronacrisis naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet in de overeenkomst verdisconteerd, ook niet doordat er sprake is van een gedeeltelijk omzetgerelateerde huurprijs. Dat omzetgerelateerde deel van de huurprijs betreft - in relatie tot het vaste deel van de huur - een relatief laag bedrag (circa € 65.000,00 op jaarbasis). Partijen zullen daarmee beoogd hebben de gevolgen van omzetfluctuaties te dempen, in die zin dat de totale huur afhankelijk van de gerealiseerde omzet hoger of lager kan uitvallen. Daarbij moet echter aan niet meer gedacht worden dan aan fluctuaties veroorzaakt door te verwachten en daarmee te voorziene omstandigheden en niet aan een ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst volstrekt onvoorzienbare omstandigheid zoals de coronacrisis.

Kortom, de kantonrechter duidt de coronacrisis als een ‘volstrekt onvoorzienbare omstandigheid’, die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst daarin niet hebben verdisconteerd. Dit betekent naar onze mening, dat beide partijen een beroep op onvoorziene omstandigheden kunnen doen. Ook een verhuurder kan in beginsel in aanmerking komen voor een verdeling van de onvoorziene tegenvallers, de gevolgen van de coronacrisis.

Kanttekening hierbij is dat de afspraken tussen partijen in een huurovereenkomst te allen tijde op basis van de specifieke omstandigheden van het geval dienen te worden uitgelegd (Haviltex-jurisprudentie). Zo is mogelijk dat een omzethuur tussen een verhuurder en een huurder is bedongen om in fluctuaties in omzet in welke omvang dan ook te voorzien. Ook kan de tussen partijen bestaande handelswijze bij een (tijdelijk) zeer lage of geen omzet de uitleg van de overeenkomst verder invullen. Wanneer het uitblijven van omzet in het verleden nooit tot aanpassing van de huurprijs heeft geleid, zal dit door de coronacrisis naar verwachting niet ineens anders worden.

Causaal verband

Tot slot is vanzelfsprekend dat er geen sprake zal zijn van onvoorziene omstandigheden (zodat ondanks de omzethuur huurder alsnog huurpenningen is verschuldigd), indien de overheidsmaatregelen als gevolg van het coronavirus op de omzet geen of nauwelijks een effect hebben (gehad). Ter illustratie: een verhuurder en een huurder hebben een huurcontract gesloten voor de exploitatie van een natuurijsbaan en daarbij is een volledige omzethuur bedongen (zodat bij een jaar zonder natuurijs er geen huur is verschuldigd). In een zachte winter, zonder natuurijs, zullen de overheidsmaatregelen voor sluiting van horeca of het verbieden van buitensporten het er niet alsnog toe leiden dat huurder op basis van onvoorziene omstandigheden aan verhuurder alsnog huur zou moeten betalen. Dat is mogelijk anders bij een strenge winter, waarbij het uitblijven van de omzet wel het directe gevolg is van de overheidsmaatregelen.

Conclusie

Er staat in beginsel niets in de weg aan een beroep van verhuurder op onvoorziene omstandigheden. Immers, ook voor verhuurders geldt dat de coronacrisis bij het aangaan van de huurovereenkomst een ‘volstrekt onvoorzienbare omstandigheid’ was. Een beroep op onvoorziene omstandigheden zou kans van slagen kunnen hebben bij een 100% omzethuur en langdurig en volledig wegvallen van de omzet als direct gevolg van een gedwongen sluiting van het gehuurde. Bij een omzethuur waarbij een minimumhuur verschuldigd is en slechts een deel van de huurprijs omzetgerelateerd is, ligt dit minder voor de hand. Gelet op het uitgangspunt ‘for better or for worse’ bij omzethuur spelen (het uitblijven van) de inspanningen van huurders om omzet te genereren in de coronacrisis, bijvoorbeeld door middel van afhaal of online verkoop, bij de beoordeling mogelijk een rol. Ons zijn vooralsnog geen uitspraken bekend waarin verhuurders zelf een beroep op onvoorziene omstandigheden doen, maar die zullen in de toekomst ongetwijfeld volgen.